$碧桂园(HK|02007)$  2026年初，物业管理行业出现了一轮显著的“撤场潮”。多家头部物业公司，包括碧桂园服务、保利物业、银城物业等，纷纷主动从部分住宅项目撤场。据行业数据，这种主动撤场的现象在2025年就已加剧，全国公开披露的案例数量显著增长，表明这并非个别企业的孤立行为，而是行业性的深度调整。

核心原因：为何“躺赚”时代终结

物业公司选择离场，根本原因在于项目的经济账已经算不过来，持续亏损迫使企业“断尾求生”。具体压力来自以下几个方面：

• 收缴率低，现金流断裂：许多小区物业费收缴率长期低于50%。部分业主因房屋空置（认为未享受服务）、对服务不满或开发商遗留问题等原因拒缴物业费，导致物业公司收入锐减，无法维持运营。

• 成本刚性上涨，利润空间被挤压：物业是劳动密集型行业，人工成本持续上涨；同时，公共能耗、设施设备（如电梯、消防系统）的老化维保成本也逐年攀升。然而，很多小区的物业费标准却十几年未变，形成严重的成本收益倒挂。

• “降价”要求与政策指导：在一些地区，业主要求大幅降低物业费，部分城市也出台了物业费政府指导价，设定了收费上限，这进一步压缩了企业的收入预期。

• 恶性循环：低收入和高成本迫使物业削减服务，服务缩水又导致更多业主拒缴，最终陷入“欠费-服务差-更欠费”的死结。

哪些小区是“重灾区”

撤场现象主要集中在两类社区：

• 设施老化的老旧小区：这些小区维护成本高，但物业费标准历史遗留问题低，物业费标准难以随成本上涨而调整。

• 入住率低或纠纷多的新城区/远郊小区：一些在新开发区域的小区，因入住率低导致收缴困难；或者因开发商遗留的房屋质量问题，使物业公司陷入本不应由其承担的纠纷中，最终不堪重负。

撤场后的连锁反应

物业突然撤场，往往会给社区带来一段时间的“治理真空”，可能引发垃圾堆积、安保缺失、电梯停运等基础服务断供问题，不仅影响居住体验和安全，也可能导致小区房产价值贬损。

行业的出路与反思

这场撤场潮暴露出行业长期依赖房地产扩张的粗放模式不可持续，也促使各方寻求新的平衡点。

• 对业主而言：关键在于树立“质价相符”的理性认知。优质的服务需要合理的价格支撑，一味追求低价可能导致服务缩水和资产贬值。推动成立专业、规范的业委会，是实现有效沟通和监督的基础。

• 对行业与政策而言：

   探索新模式：改革传统的“包干制”，试点更为透明的“酬金制”或“信托制物业”，让物业支出更透明，重建信任。

   建立动态调价机制：需要建立公开、合理的物业费动态调价机制，以应对市场变化。

   政府兜底与指导：对于确实难以市场化运营的老旧小区，可能需要政府专项资金进行改造补贴，或由国企物业提供临时托管，防止社区治理完全失灵。

这场“撤场潮”是物业行业告别“躺赚”时代的标志性事件，它既带来了阵痛，也倒逼行业回归服务本质，推动社区治理走向权责对等、质价相符的健康生态。