文章较长，可直接拉到最后看结论。$城建发展(SH600266)$     

25Q3，城建发展每股净资产为9.36元，股本为20.7亿。净资产中，有33亿是“明股实债”的永续债，扣减后每股真实净资产7.77元。

分拆其资产：交易性金融资产（国信证券）33.8亿，长期股权投资中有中科招商9.2亿（账面价值），非流动金融资产15.4亿（其中21世纪3.25亿，华能资本10.5亿，其余为锦州银行）。以上金融股权投资共58.4亿元，折合每股2.82元。

从净资产中分拆出这些金融资产，剩余（房地产）净资产为4.95元。这部分资产参照招商蛇口0.8XPB，估值为3.95元，金融资产按1XPB计，重估后的价值为6.77元，刚好接近今天的股价。（注：城建房地产部分的毛利为19%，远高于招商蛇口）。

另外，我在网上查到华能资本2024E净资产，折算到城建的权益为23.6亿元，比账面价值10.5亿元多出13亿元。存疑。

又，中科招商2023E账面价值12.6亿。2024E为9.5亿，2025H1为9.2亿。2024年炒股亏了很多钱，那么2025也应能赚很多钱，但报表上没反映出来。

又，21世纪正申请IPO，上市后如能增值5～10倍，则账面增加16～32亿元利润（税前）。

展望2026，假设国信证券上涨20%，华能资本增值10%，中科招商增值10%，则能带来8亿元投资收益。加上21世纪，则投资收益24～40亿元。

在2026年房价反弹的假设下，可以转回部分跌价准备。当前累计跌价准备是54亿元，如能转回10%即可增加5亿多利润。

如上，预计2026主营以外的利润大致为30亿元，税后也有20亿元以上，折每股1元，

主营不好分析，参照2025Q3拍脑袋估计每股0.5元吧（虽然2025Q3有投资收益但也有差不多的减值），那么2026年城建每股收益有望达到1.5元。

总结：1）城建当下净资产价值重估为6.77元，股价低于这个价格都有投资价值。2）2026年每股收益有望达到1.5元，主要来源于21世纪上市和国信证券上涨。（以上猜测仅供娱乐）