11月3日买地昌平东小镇地块，楼面地价3.21万元，预估价格是6万，基本毛利润率能到25%左右。

11月19日祈年大街地块，楼面地价8.12万元，属于超低容积率的核心地段，预估价格15万，考虑有部分商办面积，均价14万元，基本毛利润率20%。

现在的开发商买地和政府卖地的基准价格基本都是20-25%的预留开发商毛利润率，因为只有这个毛利润率开发商才有动力买地，所以房价在当下不再跌的情况基本都是有合理的回报率的。

万科金地最着急的就是没钱买地了，活命都成困难。

基本判断就是2021年之前买的地的基本都需要减值20-30%，因为买地的时候预期毛利润率是20%，一般10%毛利润率是开发商的盈亏平衡点。所以跌价10%开发商就没钱赚了。

1.跌价10%，开发商利润率为0（净利润率）。

2.跌价20%，开发商需要减值10%。

3.跌价30%，开发商需要减值20%。

4.跌价40%，开发商需要减值30%。

因为全国普遍本轮跌价都是30%-50%，城建发展的项目所在城市略好一些，基本跌价了30%（北京估计跌价了20%），所以需要减值20%。

城建发展2021年之前买地存货账面成本大约250亿，现在已经累计账面减值了54亿，减值幅度超过了20%，已经反应了降价30%的现状。

基本判断就是大多数2021年之前囤地较多的公司基本都没得救了。唯一拯救的就是申请破产实行债务重组（类似耍赖了，有限责任公司的基本属性），类似金科华夏幸福等，两家公司据说要实现3000亿的债转股，基本就是3000亿不还了。

所以2021年之前囤地多的公司基本没有价值了，包括万科金地，甚至连保利都很惨（因为保利账面估计还有2000亿存货是2021年之前的囤地）。

开发商其实都心里很清楚，只有再买地开发，赚点利润弥补2021年之前的巨额损失，才能留下一些净资产，才能真正的活下去。所以万科其实很想再买地，但是已经没钱买地了，只有等待市场反转了，不反转基本就只有躺平等重组了。这也是最近地产股悲剧的主要原因。

相比之下城建发展属于具有可持续发展的地产公司了。

1.2021年之前的存货只有250亿（不含天坛府），已经减值了54亿，基本消化了降价30%的当前环境的损失。

2.2022-24年买的地基本已经卖了一半了，而且价格基本都是预期中的价格，所以毛利润率相对合理。2025年买的地按照目前的价格基本都有20-25%的毛利润率。说明城建发展具有一定的可持续发展能力。具有持续发展能力，目前还不到10倍市盈率，确实地产行业里面的佼佼者了。

3.2025年买的三块地，按照目前的房价，有近10亿的权益利润，基本结算时间是2028-29年。

目前城建发展没有销售的账面存货（含今年买地）还有大约550亿，因为减值了54亿，估计账面成本是500亿了。

其中21年之前的存货基本毛利润率下降到10%了，22年之后的20%毛利润率。

做个房价下跌的压力测试：

1.再降价10%，21年之前的存货需要再减值10%，就是20亿，22年之后的毛利润率下降到10%，基本就是盈亏平衡点了。意味着全国房价（含北京）再降10%，城建发展需要减值20亿，同时损失潜在的30亿利润。城建发展基本能保住180亿的净资产。

万科保利金地之类的再降价10%，意味着万科将减值估计500亿，保利需要减值大约400亿，同时手上的项目基本0利润。行业将惨不忍睹。

2.再降价20%，城建发展需要再减值大约50亿。净资产变成130亿了。

这样的话万科保利之类基本就是再减值500亿和600亿，基本净资产都归零了。

所以当前的房价环境已经到了主流开发商生死存亡的关键时期了。