近日，城建发展（600266.SH）发布2024年年报。去年，公司营业收入同比增长24.94%至254.42亿元，创历史新高；但归母净利润却由盈转亏，录得-9.51亿元，同比骤降270.17%。

　　据《中国经营报》记者了解，去年城建发展在深耕大本营北京市场外，还首次进军上海市场，溢价拿下2宗地块，在新房市场竞争激烈的上海，项目后续去化尚待观察。

　　出现亏损

　　2024年，在行业整体规模下行的背景下，城建发展实现销售金额202.72亿元，较上年同比下滑37.8%；销售面积46.71万平方米，同比下滑36.5%。

　　不过，城建发展去年主营房地产开发业务结转收入增加，使得营业收入同比增长24.94%。去年北京市场实现收入237.52亿元，同比大增53.36%，占总营收的93.37%。

　　相比之下，重庆、成都、青岛等其他区域营收同比降幅均超60%，其中成都市场收入仅2.2亿元，同比下降87.61%。

　　尽管营收增长，但公司毛利率同比下降4.56个百分点至15.83%，其中房地产开发业务毛利率仅为14.1%，较上年下降4.19个百分点。

　　据了解，这主要是由于北京部分项目受早期拿地成本高企影响，销售价格涨幅未能覆盖成本上升。

　　此外，去年行业继续深度调整，城市之间销售分化，城建发展非北京区域销售去化困难，部分项目被迫降价促销。

　　城建发展发布的计提存货跌价准备公告指出，根据各子公司房屋销售价格（或审批销售价格、预计销售价格）、成本、销售费用以及相关税费等情况，公司决定对青岛樾府项目、北京龙樾合玺项目、重庆龙樾生态城项目、南京浦口项目、天津武清澜湖庭苑项目、天津武清珑玺家苑项目等的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为27.45亿元。

　　此外，城建发展参股9.24%的北科建集团地产项目减值导致公司录得投资损失5亿元。若剔除存货减值和所持股的国信证券、南微医学股价波动的影响，公司税前利润约为15.1亿元，即当期结转的地产项目实际能够贡献可观利润。

　　据悉，除了地产开发外，目前城建发展商业地产与物业租赁业务毛利率达88.81%，但规模较小（收入占比仅2.22%）。城建发展计划培育文旅板块，不过短期内难以形成业绩支撑。

　　首进上海高价拿地

　　据了解，城建发展为北京城建集团旗下地产上市平台，长期重仓北京市场，棚改项目和一级开发项目基本位于北京，在京的在建项目建面占比近80%。

　　去年，城建发展在北京继续聚焦高端改善项目。报告期内，公司的天坛府项目网签金额刷新北京单盘纪录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING累计网签套数位列普宅TOP1，入市2年去化98%。在大本营北京市场，城建发展去年仍保持着第二名的销售成绩。

　　虽然北京市场营收占比超九成，但土地储备日益减少，2024年城建发展在京新增土储权益面积同比减少47%。

　　与此同时，2024年，城建发展首次进军上海市场，斥资约19亿元竞得杨浦区2宗住宅用地。

　　其中，长海社区地块于去年5月份以4.98亿元竞得，楼面价5.84万元/平方米，溢价率3.11%，后开发项目“国誉府”。项目总用地面积5684.51平方米，地上建筑规模8526.76平方米，规划包括两栋6～8层的多层住宅、一栋6层的公租房和1栋物业用房，共有住宅房源仅76套。

　　按照地块要求，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，项目定位偏刚需，但10.7万元/平方米的联动价以及国誉府的产品定位，也确立了其一定的豪宅属性，截至目前项目去化率不足50%。

　　另外，长白社区地块由城建发展联合越秀地产于去年7月份，经过79轮竞价，以总价22.3亿元、楼面价70304元/平方米、溢价率17.12%获得，后开发项目“翎翠滨江”，于今年3月份入市，开盘均价约11.57万元/平方米，共推出262套房源，主力户型为105～143平方米的三至四居，包含高层和洋房产品。

　　不过，上海新房市场目前尚未企稳，房企之间竞争激烈，尤其是杨浦区域新盘项目众多，上述项目后续去化如何尚待观察。

　　城建发展方面对外表示，2025年将在公开市场继续拓展，关注土地出让信息，积极参与竞拍。同时，公司在非公开市场将持续拓展城市更新等渠道，提升在土地市场的影响力。

　　记者就今年在上海市场拿地及销售目标联系城建发展方面，截至发稿未获回复。