老北京人谈国贸的前世今生：                                                                                                              中国国贸的一、二期建筑物是经国家高层批准，由当时的外经贸部牵头（现商务部）与印尼华侨郭鹤年合作建成的项目。外经贸部以土地使用权入股引入外资合资是改革开放初期解决外汇短缺，填补高端星级酒店、高档办公楼，商业稀缺的顶层设计项目。当时我国尚未实行土地招拍挂制度。作为对外开放标杆项目，项目审批建设，运营均获国家层面支持，自带国家名片属性。区别于纯市场化拿地的商业项目。土地权益与国家部委央企股东深度绑定，非通过公开市场竞买获得。这种政企合资加土地入股的模式，在后续土地政策规范后，成为孤本绝版。中国国贸大股东董事长由在任的商务部副部长兼任，先后经历了四位副部长级的领导， 是现有商业地产中的特殊案例。中国国贸一、二、三期项目处于国贸桥西北侧，是北京CBD的发源地与核心地标，坐拥地铁1号线10号线交汇枢纽，周边聚集跨国公司总部，金融机构，区位稀缺性无可替代。 一、二、三期联动形成超百万平方米高端写字楼，商城，酒店，公寓综合体。实现商务，消费，居住一站式服务规模效应与业态协同性远超单一功能商业项目。租金议价能力强，形成稳定的现金流壁垒。国贸一、二期的建筑物均按原始建安成本计算。经过多年计提折旧后，残值不足10%，实际存在的成本现已微乎其微。大股东每年收取的土地租金仅100多万，多年不变，可以忽略不计。国贸三期是北京市地标双子座，由上市公司盈利和银行贷款建成的。现中国国贸的负债率仅剩17%，账面上的现金量远远大于负债金额。现在中国国贸的写字楼，商城，公寓的出租率大于92%。租金高于周围的同类项目。其低廉的成本，对形成高额利润率奠定了基础。抵挡住了租金波动，这为国贸每年实施高于5%的分红率提供了保障。另外国贸一期二期土地租赁年限到期后怎么办？国家尚未明确出台写字楼，商业和工业用地，土地使用权到期后的政策。相信，作为中国改革开放初期的标杆项目，应该有较好的解决方案。