大悦城旗下两大核心资产——西单大悦城及佑城有限公司，正被大规模质押以获取招商银行合计不超过75亿元的贷款。这一动作并非孤立事件，而是商业地产在当前宏观环境下融资策略的缩影。作为中粮集团旗下唯一的地产上市平台，大悦城近期一边获得融资买入连续增长，一边推进重资产融资，其资本腾挪的背后，是行业普遍面临的现金流压力与运营扩张之间的平衡博弈。
双线质押：商业体与股权同步抵押
根据中信证券发布的两份临时受托管理报告，此次资产抵质押涉及两个独立但并行的融资安排。其一，西单大悦城有限公司拟向招商银行申请不超过33亿元贷款，以其持有的购物中心、酒店、写字楼等不动产进行抵押，账面价值达19.28亿元，并辅以其未来运营收入质押；同时，其母公司中粮置业将其持有的西单大悦城100%股权（账面价值13.28亿元）予以质押。其二，另一下属公司佑城有限公司拟借款不超过42亿元，由其母公司立运有限公司以其持有的佑城100%股权（账面价值高达118.88亿元）提供担保。两笔融资合计最高可达75亿元，且相关质押协议尚未签署，正处于执行前期阶段。
受托管理人定调：属正常经营，无重大不利影响
作为多只大悦城公司债券的受托管理人，中信证券在报告中明确指出，本次抵质押“属于发行人正常经营发展需要”，并对公司治理、生产经营及偿债能力“无重大不利影响”。这一表态具有关键信号意义，意味着从合规和风控角度看，该操作未触及债券违约或信用恶化的红线。不过，报告也强调了投资者需“独立判断”，提示风险自担，反映出市场对房企高杠杆运作仍保持审慎态度。
业务基本面支撑：年轻化战略初见成效
值得关注的是，尽管融资动作频繁，大悦城的商业运营表现却呈现积极态势。2025年上半年，其购物中心销售额同比增长12.2%，客流量增长19.6%，平均出租率达92%。深圳大悦城、南昌大悦城等新项目开业即创下客流与销售纪录，招商率超99%，首店占比过半，显示出较强的招商与运营能力。此外，全国会员体系升级与蚂蚁集团战略合作，推动数字化转型，也为长期资产价值提供了支撑。这些数据表明，公司的资产质量依然具备较强韧性，为其融资行为提供了底层逻辑。
综合来看，大悦城此次大规模资产抵质押，是在保持业务扩张的同时优化资金结构的典型操作。虽然短期不会引发偿债危机，但其对核心资产的高度依赖也提醒我们，在商业地产估值承压的背景下，企业需持续强化运营效率与现金流管理，方能在周期波动中稳健前行。
