2024年是大悦城控股管理层更迭后的首个完整财年，新任掌门人姚长林并未能扭转业绩颓势。在房地产行业调整的背景下，2024年大悦城控股营收微降2.7%，归属于上市公司股东净利润亏损扩大至29.77亿元。

　　在核心开发业务下滑的背景之下，大悦城控股也在调整战略，寻求突破。尽管商业运营板块表现有亮眼之处，但其收入贡献仍难掩开发业务的下行。

　　制图/寇德娜

　　近三年归母净利润亏损超70亿元

　　年报显示，2024年大悦城控股实现营业收入约357.91亿元，同比减少9.93亿元，同比下降2.70%；归属于上市公司股东的净利润亏损约29.77亿元，同比下降103.14%；总资产约1785.75亿元，较年初下降9.84%；归属于上市公司股东的净资产约105.96亿元，下降23.46%。

　　在房地产市场总体承压的背景下，大悦城控股销售型业务2024年实现全口径签约369亿元，同比下降20%，签约面积167万平方米，同比下降25%。因为2024年大悦城控股销售回款同比减少，经营活动产生的现金流量净额约66.17亿元，同比下降37.82%。

　　对于2024年的业绩，大悦城控股表示，房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源的影响，公司销售型业务结算规模及毛利率有所下降，对联营企业、合营企业的投资收益同比减少，同时为应对市场变化，公司积极调整量价策略，部分项目计提资产减值准备。

　　需要关注到的是，2023年大悦城控股频繁处置项目股权，实现了不少投资收益，而2024年，相关投资收益同比减少，进一步拖累其利润表现。从目前来看，大悦城控股已经连续三年亏损，2022年、2023年、2024年归属于上市公司股东的净利润亏损分别为28.82亿元、14.65亿元、29.77亿元，总额超过70亿元。

　　根据年报，2024年大悦城控股综合毛利率21.76%，较上年同期26.47%下降4.71个百分点；毛利额77.89亿元，同比减少19.47亿元，下降20%；每股收益-0.69元，同比减少102.94%。由此不难看出，这组数据指标表现也不理想。

　　高管频繁变动，区域公司缩至4个

　　土地投资是房企未来发展的驱动力。从2024年来看，大悦城控股获取5宗地块，土地面积19.75万平方米，计容建筑面积55.86 万平方米，土地款总额84.26亿元。从投资布局来看，新增土地储备主要位于杭州、西安、三亚等地。截至2024年底，公司土地储备可售货值约1269亿元，主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

　　事实上，面对核心开发业务的下滑，大悦城控股也在调整战略，寻求突破。比如，加速轻资产战略落地，2024年，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金上市，基金底层资产来自公司旗下购物中心成都大悦城，其出租率达98.10%。此外，2024年，厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目开业，出租率也达到98%以上。

　　不过，大悦城控股商业项目收入占比不高，短期内难以弥补销售型业务的业绩缺口。

　　据悉，大悦城控股近两年不断调整组织架构，以适应市场需求。其中，2025年，其区域公司由7个收缩至4个，将沈阳、西北、烟台、青岛、济南并入北京大区，统称北方大区；浙江区域、南京区域并入上海大区，统称华东大区；海南区域整体并入华南大区。最终仅留下北方区域、华东区域、华南区域和西南区域。

　　值得关注的是，近两年，大悦城控股高管频繁变动对其稳定经营也带来影响。

　　据大悦城控股公告，近日，郭锋锐因工作变动原因申请辞去总经理助理、董事会秘书职务。此外，余巨川因工作变动原因辞去公司总经理助理职务。

　　而早在2023年12月，大悦城控股发布了一则关于董事、总经理变动的公告，曹荣根因年龄原因，申请辞去公司董事及董事会专门委员职务、总经理职务，辞职后不再担任公司任何职务。2024年1月16日，中央纪委国家监委网站披露信息显示，据中粮集团纪检监察组、河南省纪委监委消息，中粮集团大悦城控股集团股份有限公司党委书记、总经理曹荣根涉嫌严重违纪违法，已主动投案。

　　2023年12月之后，姚长林接任总经理一职，并于2024年6月又接任董事长一职。自接任总经理以来，姚长林执掌大悦城控股2024年整个完整财年，没有了2023年频繁出售资产的收益，2024年归母净利润亏损大幅增加。

　　从2025年来看，房地产行业整体处于低位调整阶段、市场量价面临压力，而大悦城控股核心业务的盈利能力也面临挑战。其董事会在2024年度工作报告中提到，当前行业政策持续宽松，但市场信心修复仍需要时间，市场量价方面仍面临一定的压力；公司将持续强化市场监测，科学研判、精准投资，及时调整营销策略，确保业绩平稳。