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什么是REITs

REITs（Real Estate Investment Trust）的全称叫做不动产投资信托基金，我们可以简单的理解成它是一个投资于不动产来获取收益的基金。

比如说你有没有想过，在大城市的最火爆的商业街拥有一个自己的网点，然后下半辈子光靠收租实现财务自由，REITs干的就是这种事，但你可能自己买不起一个这样的网点，于是REITs就出现了，它买了一个网点，然后把网点的持有权分成千千万万份，再卖给投资于REITs的投资者，就相当于大家一起把网点买了下来，当然收来的租金也要全体持有人一起来分。

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REITs的起源

听上去好像是很简单的一件事，但往详细说呢，又往往没有那么简单，我们先从REITs的起源开始说起。

REITs最早1960年出现在美国，由美国国会发起，最初目的是让中小投资者有机会间接投资这种有租金收益的大型房地产物业，也就是像我们刚才讲的那样。然后这种金融创新产品渐渐蔓延到欧洲、澳洲和亚洲，目前已经有40多个国家和地区推出了REITs。在亚洲比较成熟的市场是新加坡、日本和中国香港，我国境内是从2021年6月才有了首批9个试点REITs，截至目前也只有29只。

我们再回来看一下REITs的名字，它的全称叫Real Estate Investment Trust，加个“s”是REIT的复数形式，我们从它的英文名来看，其实它最早出现的时候是以“Trust”也就是信托的形式出现的，而且至今在国外大部分也都是信托，但是在我国它是一个“Fund”，也就是基金，那为什么不跟国外一样也以信托的形式呢，主要还是因为中国房地产投资信托的发展面临法律固有的一些障碍。

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信托和基金的区别

正好我们简单说一说信托和基金有什么区别，其实这俩在性质上是一致的，都是受人之托，带人理财的一种产品，信托出现的比基金要早的多，但是这两种产品投资门槛不一样，基金1元就能买，但信托目前面对的最少也是100万起高净值人群；而且投资范围也不一样，基金全名叫证券投资基金，它投资的对象是证券，而信托的范围要光很多，可以涉及到实物；最主要的还是它们适用的法律和受监管方式不同，基金适用于《证券投资基金法》，受证监会监管，而信托适用于《信托法》受银保监会监管，所以在产品设计上它们会有很多区别，但目的都是代人理财，所以在国内受法律和监管限制，REITs在是以基金的形式出现的。

这点做一个简单了解就行，关键是如果我们要买，该买什么样的REITs？虽然目前国内REITs基金总共只有29只，但是投资的标的又是多种多样，它们有什么类型？又有什么样的收益特点？会面临哪些风险？这些才是我们需要重点了解的部分。

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REITs的类型

我们先来看一下我国最初发行的公墓REITs是哪9只：

我们从它们的名字就能看出产品的一些特点，REITs的名字由五部分构成，规则是“基金管理人+投资项目+运作方式+底层不动产类型”，最后加上“证券投资基金”这6个字。

比如说中金普洛斯REIT，这是它的简称，全称叫做“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”，“中金”就是中金基金管理有限公司，“普洛斯仓储物流”就是投资的项目，基金运作方式是封闭式运作。顺便说一句，REITs基金封闭时间非常长，一般都是20年到50年，最长的封闭99年，所以最好不要在银行或者互联网第三方销售平台去认购场外REITs，否则除了转托管到场内卖出，是没有办法拿回本金的，流动性非常差，所以最好是在二级市场投资，也就是开一个股票账户，输入代码去参与投资，就可以实现T+1的交易方式。

继续说名字，“基础设施”是投资的底层不动产的类型，另外还有商业物业、住房租赁等多种物业类型，我们开头讲到的买个商业街网点，属于商业物业类的，在一些成熟市场是有此类产品，等我国市场成熟了也许未来也会有此类产品，但是首批试点的9只REITs都是基础设施类的，名字的最后再加上基金的全名“证券投资基金”。

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