一个百年英资家族，低价卖给马云半栋写字楼。

　　10月17日，阿里和蚂蚁集团宣布，购得香港铜锣湾的“港岛壹号中心”最高的13层楼，拟打造为香港总部，交易价为9.25亿美元，约合人民币66亿元。

　　卖方为文华东方酒店集团，隶属于英国老钱家族——班哲明·凯瑟克控制的怡和财团。

　　怡和的风格非常低调，甚至有些神秘，据《财富》排行榜，其2024年营收合人民币约2500亿元。

　　这宗交易，有望成为今年香港最大的商厦买卖。在香港地产低谷期卖楼，凯瑟克家族依然暴赚，且设有连环交易，凸显老钱生意的老道。

　　“如果后续有其他合适买家，文华东方可能会售出这栋楼的剩余部分。”

　　接受《21CBR》记者采访时，第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务部负责人黄国钧估计。

　　低位出售

　　“港岛壹号中心”是香港地标物业，所处地段寸土寸金。

　　“该项目地理位置优越，临近地铁，交通便利，又享有一线海景以及维多利亚公园、大型购物中心等配套，且是全新打造的。”黄国钧向《21CBR》记者分析道。

　　其前身为香港怡东酒店，于2019年3月结束营业后，凯瑟克家族将其重建为甲级写字楼，投资约50亿港元，高24层。

　　当时，管理层坦言，核心区酒店需求饱和，而商用物业估值高企，发展商厦的回报“更可观”。该项目去年7月封顶，今年下半年入市。

　　据黄国钧观察，较之高峰期，香港地区部分写字楼的价值，下调30%-40%，其空置率也到较高水平。

　　凯瑟克家族的出售价格，属于低位。

　　阿里买了13层，相当于买下半栋楼，加上屋顶标志和50个停车位，涉及总楼面面积约30.16万平方呎。折算后，平均价格约为23.55万元/平方米。

　　该项目曾在2017年招标出售，当时估价一度高达270亿元，吸引了新鸿基等数个财团关注，最终流产。

　　数年过去，按照阿里现在的出价，项目估值约为140亿元，折价近一半。即便如此，扣除销售费用后，凯瑟克家族，依然赚得7.58亿美元，合人民币54亿元。

　　根据公告，本次交易预计于2025年12月完成。

　　“有一个世界500强企业入驻，肯定会吸引其他企业，尤其是产业链上下游的公司。”黄国钧认为，阿里和蚂蚁集团的进驻，对于“港岛壹号中心”项目是利好。

　　连环交易

　　折价出售“港岛壹号中心”，对于凯瑟克家族来说，不是一宗孤立的交易，而是其重构资产版图的一步棋。

　　10月17日，文华东方在一天之内连发两份重磅公告。

来源：文华东方酒店

　　一是确认出售港岛壹号物业，年底完成；二是宣布将被母公司私有化，2026年2月底前完成，怡和持有其88.04%股份，拟收购剩余11.96%股份，涉资42亿美元。

　　此时私有化，事出有因。

　　2024年，文华东方公布了“未来十年规模翻番”战略，提出要在核心都市与度假胜地加速扩张，强化品牌在奢华领域的领导地位。

来源：文华东方酒店

　　对于凯瑟克家族来说，全资控股将简化企业架构，有效支持酒店业务发展，并优化资产组合。

　　这个老钱家族，将一套“出售非核心资产+私有化”的组合拳，玩得溜。

　　卖楼的收益，将转化为私有化报价中的0.60美元特别股息，加上2.75美元现金，给出了对小股东的溢价报价，已赢得75%文华东方股东的潜在支持。

　　文华东方是全球顶级奢华酒店集团之一，到今年6月末，在27个国家和地区运营着43家酒店、12家酒店式公寓及26个奢宅项目。

来源：文华东方酒店

　　1-6月，酒店业务呈现强劲复苏势头，其总收益上涨了11%，酒店管理费用上涨了14%。

　　文华东方在内地正积极扩张，其先于浦东落地一家高档酒店，又在香港置地斥资600亿元打造的“上海西岸中環”，布局2家奢华酒店及1家服务式公寓。

　　2026年，苏州文华东方酒店将开幕，将联动集团在上海、杭州、南京开业的酒店，覆盖整个长三角。

　　调整策略

　　凯瑟克家族掌舵的怡和集团，已超过193年历史。

　　1958年，亨利·凯瑟克买下了创始人家族的股份，成为怡和的大股东，并将其发展壮大。

　　现任怡和集团执行主席，是亨利的侄子班哲明·凯瑟克，为家族第六代传人。2025福布斯中国香港富豪榜显示，凯瑟克家族的财富达24.5亿美元。

　　怡和集团扎根香港地区、中国内地及东南亚，业务涉及酒店、地产、零售、汽车、金融等多个领域。

　　尤其以地产为重，旗下香港置地是香港中环最大的地主之一，据称拥有中环40%的商用物业。

　　2024年，其香港地区的零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业的租金收入上涨11%，促使其加速内地布局。

　　今年上半年，香港置地在内地有JLC金陵中环和鑫耀·光环Live二期两个商业项目开业。下半年则有重庆光环花园城在9月下旬开业，南京光环花园城则计划于12月底开业。

　　而在香港本土，香港置地去年投入超10亿美元，启动为期三年的“明日中环”转型计划，以巩固在中环的商业地位。

　　这个家族，还热衷于投资。

　　在汽车领域，怡和集团是中国最大汽车经销商之一——中升集团的股东，持股21.4%。

　　在零售方面，怡和旗下的DFI公司，经营部分中国内地、港澳台地区的7-Eleven便利店、万宁药店、宜家，还入股美心、永辉超市等。

　　在投资永辉上，这个家族栽了跟头。

　　2014年，其以57亿元对价，获得永辉约20%股权。去年9月，以44.96亿元清仓，若不计股息，10年亏掉12亿元。

　　班哲明·凯瑟克依然表态，看好中国市场的前景和潜力，持续加大投入。只是，这个老钱家族的投注策略有了变化。

　　2024年10月底，香港置地宣布重大策略转向，放弃建售住宅，专注于开发顶级商业物业，力图扭转过去两年连亏的局面。

　　今年9月底，怡和香港总部，传出小规模裁员消息，据称旨在强化投资主业的竞争力。

　　此次，凯瑟克家族又低位出售写字楼，符合其顺势而变、回笼资金的实际需求。

　　图片来源：怡和集团，除标注外