公告日期：2025-08-14

广州市城市建设开发有限公司

（住所：广州市南沙区环市大道西海韵路 2 号 101）

广州市城市建设开发有限公司
2025 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书

注册金额 96.00 亿元

本期发行金额 不超过 14.00 亿元（含 14.00 亿元）

增信情况 本期债券由广州越秀集团股份有限公司提供全额
无条件且不可撤销的连带责任保证担保

发行人主体信用等级 AAA

本期债券信用等级 AAA

信用评级机构 中诚信国际信用评级有限责任公司

主承销商、簿记管理人、受托管理人

（住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座）
签署日期： 2025年 8月 14日

声 明

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。

重大事项提示

一、与发行人相关的重大事项

（一）截至 2025 年 3 月末，公司有息债务总额 717.30 亿元，其中：短期有
息债务 218.16 亿元，占比 30.41%。近年来，发行人为满足经营发展需要，有息债务规模有所增加，但发行人最近三年及一期末的资产负债率分别为 73.32%、74.26%、74.46%和 73.74%，长期保持在行业较低水平。若未来发行人有息负债继续增加，可能会加大财务费用支出压力，对发行人的盈利能力和偿债能力产生一定影响。未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息负债将使发行人面临一定的资金压力。

（二）最近三年及一期末，发行人存货账面价值分别为 20,321,974.10 万元、23,053,896.64 万元、20,393,094.65 万元和 19,937,591.12 万元，占各期末总资产的比例分别为 62.91%、60.00%、56.11%和 55.92%。发行人存货主要为房地产类存货，包括已完工开发产品和在建开发产品。存货占发行人资产的比例较大，是由发行人所处房地产行业决定的。发行人的房地产开发项目受宏观经济与国家政策的影响较大，未来如果房地产行业政策变化使国内房地产供需关系发生改变，则可能对发行人的经营和未来发展造成影响。

（三）截至 2025 年 3 月 31 日，发行人受限资产账面价值为 509.96 亿元，
占总资产的比例为 14.30%，主要系公司及合并范围内子公司用于借款抵押的存货、无形资产以及监管账户中的货币资金。按照行业惯例，房地产企业预售物业的预收资金需进入受监控账户归集并定向投入该预售物业建设，该部分预收资金在财务报表中计入货币资金科目，其使用受限。尽管发行人的声誉及信用记录良好，并与多家银行保持良好合作关系，报告期内未有银行借款违约偿付的情形，但若未来因流动性不足等原因造成发行人不能按时、足额偿付银行借款或其他债务时，受限资产可能会被冻结或处置，从而对发行人的正常经营带来不利影响。
（四）截至 2024 年 12 月 31 日，发行人其他应收款账面价值为 7,12……
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