公告日期：2025-03-31

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金

关于预测现金流变动和估值调整的临时公告

一、公募REITs基本信息

公募 REITs 名称 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金

公募 REITs 简称 建信中关村 REIT

公募 REITs 代码 508099

公募 REITs 合同生效日 2021 年 12 月 3 日

基金管理人名称 建信基金管理有限责任公司

基金托管人名称 交通银行股份有限公司

《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公
开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《上
海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所
公告依据 公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定以及
《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金合同》、《建信中关村产业园封闭式基础设施证
券投资基金招募说明书》及其更新

二、基础设施项目预测现金流情况

基础设施项目现金流预测结果的变动不会影响当期现金流以及可供分配金额。根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》的规定，本基础设施项目最近一次现金流预测结果合计较前次披露的相应期间预测结果变动20%以上，特此公告说明如下：
（一）基础设施项目预测现金流的数据情况

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第三十四条规定，存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次评估。根据本项目以2024年12月31日为基准日的评估报告1，本项目2025年预测运营收入128,729,700.00元、运营成本及税费56,906,200.00元、预测运营净收益71,823,500.00元，相较于本项目以2023年12月31日为基准日的评估报告2中本项目2025年预测运营收入185,626,200.00元、预测运营成本及税费74,310,500.00元、预1评估报告编号：JLL-BJ[2025]房估字第 0082 号，下同
2评估报告编号：JLL-BJ[2024]房估字第 0044 号，下同

测运营净收益111,315,700.00元，分别下降30.65%、23.42%和35.48%（评估报告中的预测运营收入、运营成本及税费、运营净收益口径与财务报表口径有所不同）。
（二）基础设施项目预测现金流变化的原因分析

本基础设施项目所在的上地区域产业园供给量较大，存在市场同质化竞争的情况，区域市场面临较大的空置压力。根据第三方专业机构世邦魏理仕（CBRE）《2024年第四季度北京商务园区市场报告》，2025年泛中关村集群的新增供应量约73万平方米，包括中关村软件园区域约12万平方米和北清路区域约61万平方米，是2023年后的一轮新供应高峰。2024年四季度全市空置率为23.6%，同比爬升1.3个百分点。2024年全市平均租金报价全年降幅达到4.9%，至148.5元/月/㎡。全年各子市场降幅均较去年走扩，其中泛中关村集群降幅继续领先。详见本基金2024年年度报告。

基于上述原因，评估机构对项目预测租金（包括适当下调市场租金预测和现空置面积租金预测两项）和项目预测出租率（适当下调现空置面积出租率预测）进行调整，从而导致本次预测现金流结果较上一年度评估报告预测现金流结果发生变动。

（三）基础设施项目预测现金流变化对基础设施项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益的影响分析

预测现金流的变动会对本项目评估值产生影响。在收益法评估逻辑下，评估值的计算依赖于基础设施项目未来现金流金额。受预测现金流的影响，以2024
年12月31日为基准日，基础设施项目评估值为2,415,600,000.00元，相较以2023
年12月31日为基准日的评估价值2,801,100,000.00元，下降13.76%。

基础设施项目预测现金流和评估值的变动并不会影响当期现金流以及可供分配金额。其反映了评估机构基于自身专业视角，对项目未来运营情况与市场环境变化的综合研判。评估报告中的评……
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