距离第一批REITs上市已经过去了3年时间，总体来说走势，还是非常出乎意料的，首先是产权型的REITs并没有给大家带来多少收入，其次是目前收益最高的是中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT这两个环保型的项目。

在最初还认为产业园型的REITs会是走出较高的收益，结果发现三支产业园型的REITs只有东吴苏园仅有微弱的涨幅，其他两只还是亏损的状态。为啥产业园型的REITs走势这么弱呢？

产业园型的REITs主要收入靠的是园区房屋租赁和其配套的收入，所以整个园区的房屋出租率尤为重要。

从市场表现上来看也是这样，目前只有$国泰君安临港创新产业园REIT$ 和$国泰君安东久新经济REIT$ 这两个产业园的出租率在95%以上，然后就是蛇口在93%，其他产业园的出租率都是在90%以下，所以也只有这两个REITs的表现情况较好，相比上市以来涨幅超过了10%。

有人可能会问，这个分红率（分红/发行价）有没有什么影响？其实也有一点影响，从数据上来看，只有东吴苏园、和达高科和合肥高新三支REITs2023年的分红率超过了预期，但是这三支的表现也并不好。为什么出租率低分红金额还能上去呢？主要是因为REITs要求是90%以上的分红比例，并不是100%，所以即使有些REIT可能收入下滑了，但是依然可以通过提升分红比例来提升分红率。

所以从出租率来看，只有华安张江、中关村和光谷这三个地方今年上半年的出租率相比去年是上升的趋势，但是目前都还达不到90%，而目前表现较好的临港和东久出租率也是下滑趋势，所以从整体形式上来说，产业园型的REITs运营情况并不理想，未来还有继续下跌的空间。

相对整体市场来说，产业园型REITs还有些被动，近些年很多公司的营收和净利润增速都不太好，企业盈利下降第一就是进行“广进计划”带动对办公场地的需求也下降，比如出租率下跌最多的中关村，主要租户就是大厂的上下游外包公司，当大厂不在扩张时，对外的需求也会下降很多，只有在经济发展强劲的时候，产业园才会更有竞争力。

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