$华安百联消费REIT(SH508002)$ $华夏大悦城商业REIT(SZ180603)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数持续回调，跌幅为0.37%，指数成交金额为4.87亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.59亿元，市场平均换手率为0.8020%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是首创奥莱REIT。今日大宗交易成交总金额为4995.31万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、债券指数和基金指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是百联消费REIT（涨幅2.68%），跌幅最大的是合肥高新REIT（跌幅-2.94%），且回撤比例最大的是百联消费REIT（最大回撤4.00%）。从百联消费REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后价格有所下跌，且达到今日最大跌幅1.18%，之后伴随着成交量的放大，其价格也开始了反弹行情。该波反弹行情约持续到10点30分左右，随后该REIT价格就呈现出窄幅震荡。在13点40分时，该REIT价格又开始了缓慢攀升趋势，成交量也呈现出散点式增加。最终该REIT以全天上涨2.68%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.140元。
今日市场跌幅最大的是合肥高新REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场继续下跌，市场中有30只公募REITs产品上涨，有35只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.411%（即博时蛇口REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.656%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月22日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪保持平稳。今日公募REITs市场增加到3个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为0.733%，成交金额环比前一交易日有所增加，产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-1.070%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是消费设施板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性持续恢复。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后，指数就呈现出明显的单边下降，并于10点39分时，达到今日最大跌幅-0.57%。之后REITs有个小幅反弹，随后就维持着窄幅波动行情，一直持续到收盘，最终公募REITs指数以下跌0.37%收盘，延续着公募REITs指数上一交易日的下跌趋势，成交量小幅增加。
在今日A股市场涨跌各异和国债收益率大幅下降的情况下，公募REITs市场虽然继续回调，但市场中上涨公募REITs数量和上涨板块数量都在逐步增加。今天产业园区板块跌幅最大，也是对产业园区公募REITs在昨天集中披露1季度报告的市场反应。随着1季度报告的披露完成，市场投资者也基本对于各只公募REITs产品进行了重新定价，其二级市场价格也基本对1季度报告的经营情况做了较充分的反应。
蒙能清洁能源REIT今日价格继续上涨，今日成交额环比前一交易日减少了0.67%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.971%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月22日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月22日基金最新市值规模
3、深国际REIT、华威市场REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月22日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月22日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
