$华泰宝湾物流REIT(SZ180303)$ $中航京能光伏REIT(SH508096)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：姜海洋（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数结束六连涨，跌幅为0.45%，指数成交金额为3.83亿元，相较前一日成交金额明显减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.97亿元，市场平均换手率为0.6151%。
今日发生13笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为11454.91万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、债券指数和基金指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是宝湾物流REIT（涨幅2.89%），跌幅最大的是首创奥莱REIT（跌幅-3.10%），且回撤比例最大的是大悦城商业REIT（最大回撤4.25%）。从宝湾物流REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，上午交易时段成交量呈现出散点式增加，且价格基本围绕开盘价进行横盘整理。到下午开盘之后，成交量有所增加，该REIT价格也开启了稳步上涨趋势，过程中仍旧保持着散点性成交量放大，在收盘之前的5分钟内，该REIT价格明显拉升，最终以全天上涨2.89%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.340元。
今日市场跌幅最大的是首创奥莱REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与首创奥莱REIT相关系数最低的公募REITs基金是和达高科REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与首创奥莱REIT相关系数最低的公募REITs基金是重庆两江REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与首创奥莱REIT相关系数最低的公募REITs基金是金隅智造REIT。
今日公募REITs市场缩量下跌，市场中有16只公募REITs产品上涨，有48只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.359%（即博时蛇口REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.727%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月18日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额明显减少，市场交易情绪偏消极。今日公募REITs市场有六个板块下跌，其中仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为0.004%，成交金额环比前一交易日有所减少，产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.865%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日所有板块的成交额环比前一交易日都是下降。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性突然变弱。今日公募REITs指数小幅低开，开盘15分钟后，指数就呈现出明显的单边下降，一直跌倒10点20分左右时，REITs指数开始有所反弹企稳，上午以跌幅-0.17%收盘。下午开盘之后，成交量阶段性放大，REITs指数也再次开启了单边下跌行情，但由于市场的买盘数量不大，为了避免价格跌幅过大，卖盘数量下午也有所减少。最终公募REITs指数以下跌0.45%收盘，结束了公募REITs指数六连涨行情，成交量明显减少。
在今日A股市场持续低迷和国债收益率有所下降的情况下，公募REITs市场缩量回调，且前期涨幅最为明显的消费设施板块今日跌幅最大，不过该板块今日的成交额相较昨日明显下降，表明并没有大量的资金流出该板块。今日表现最为亮眼的板块应是仓储物流板块，在trump多次发声希望与中国就关税问题进行商谈的情况下，前期受中美关税战冲击最大的仓储物流板块也开始企稳，至于后续该板块是否会大幅反弹，我们认为这与中美关税商谈的进展情况密切相关。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少了4.85%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.622%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月18日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月18日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月18日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月18日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
