价投、网格、定投、套利、低吸，可转债申购、REITs申购上市时会做一些相关数据和分析，以及分享一些个人观点，供大家参考。

$金隅智造(SH508092)$

华夏金隅智造工厂REIT

简称：金隅智造；项目类型：产业园区；创新型产业园区REITs。存续期为24年，现金分配率为7.12%。发售市值：11.356亿。

网下发售情况：认购价格2.839元/份，网下55家网下投资者管理的157个配售对象参与认购，网下拟认购基金份额总量：524680万份，为网下初始发售份额的73.69倍，网下火爆。

个人看法

华夏金隅智造工厂REIT底层资产是老旧工厂升级改造的产业园区，金隅智造工厂是金隅集团旗下首个由老旧工厂升级改造的产业园区，位于北京市海定区西三旗核心区域，占地面积20万平方米，总建筑面积12万平方米，入池资产为金隅智造工厂一期项目，金隅智造工厂共两个项目，分别为一期和二期，其中二期项目建筑面积为4.5万平方米，由此可以推定一期项目建筑面积大约为7.5万平方米。金隅智造工厂一期项目2018年6月开始运营，目前进入了稳定运营期，出租率90.86%，高于周边平均水平，金隅智造工厂一期项目为创新型产业园区，主要面向科技型企业，满足客户研发、试验、生产办公的多重需求。这样的产业园区，客户较为稳定，不会轻易改变经营生产场地。但是缺点就是客户群体少，客户退租对整体租售率影响较大。

主角华夏金隅智造工厂REIT分配率7.12%，网下73.69倍，存续期为24年，发售市值11.356亿；

截止2月25号，近期类似项目收益情况：

招商科创REIT分配率4.54%，网下1.238倍，累计涨幅2.16%，首日涨幅：0.72%，存续期为35年，发售市值：9.6亿；

中金重庆两江REIT分配率5.36%，网下1.775倍，累计涨幅27.41%，首日涨幅：0.04%，存续期为34年，发售市值10.2亿；

广发成都高投产业园REIT分配率5.52%，网下6.89倍，累计涨幅29.60%，首日涨幅：8.77%，存续期为32年，发售市值12.5亿；

建邺REITs分配率5.21%，网下3.34倍，累计涨幅30.24%，首日涨幅：1.53%，存续期为40年，发售市值：10.22亿； 

中金联东分派率4.85%，网下1.24倍 累计涨幅4.36%；首日涨幅：12.93%，存续期为42年，发售市值：16.17亿；

易方达广开产园 分派率5.1%， 网下1.82倍，累计收益率-4.55%。首日涨幅：0.04%，存续期为36年，发售市值：20.59亿；

首日涨幅预测以及溢价

明日涨幅预测：30%涨停

最终涨幅溢价预测：51% 超预期收益预测为：65%