我先把结论放在最上面。华夏金隅智造工场REIT 我自己判断是不会破发，可以申购。

宏海科技很有可能下周二发行，很大几率会影响的北交所申购。关于资金如何分配，我后面会讲。

华夏金隅智造工场REIT 将于1月17日发行，发行价格为2.839元，对应估值是11.356亿元。本次询价超过了74倍，剔除部分低价格报价最终还是超过了70倍，总体还是不错的。

首先，项目是产权。底层项目为金隅智造工场产权一期项目。土地使用权权属起始于1996年12月3日，终止日期为2046年12月2日，剩余年限约22年 。

金隅智造工场产权一期项目坐落于北京市海淀区建材城中路27号，资产范围北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道路，总建筑面积为90,907.03 平方米。金隅智造工场产权一期项目为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳定的产业园项目，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户。截至2024年9月30日，金隅智造工场产权一期项目可出租面积共计84,944.41平方米，已出租面积为76,669.37平方米，出租率为90.26%，运营超过六年，已进入运营稳定期。截至2024年9月30日，基础设施项目资产估值合计11.08亿元。

基础设施项目入池资产包括6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼和13号楼。

如果仅从披露的数据来看，项目出租率并不是那么乐观：

租金也真不低呀。。。

仅从业绩承诺来看，感觉项目达到7%年分配率还是有难度的。。。

我随便算了一下大概的数值，按照截至2046年，每一年稳定分配到8000万元计算（不计算到期残值），IRR能到4.19%，按照8300万计算IRR是4.58%。

我觉得这次Reit，首日20%这种还是没问题的，甚至也存在30%的可能性。但是配售率依旧预测不了。这次的Reit虽然不会吸引大量三五百万的资金，但是对于小资金依旧有吸引力。本次网上规模为8665万元，配售率很可能还是要在千分之2以内。由于资金占用3天（国债回购）/5天（银行），还需要算上万分之2资金成本，实际上收益也就万分之4，我认为是不如宏海科技的。资金量在150/160万元+的，我自己建议还是做宏海科技，宏海科技打满是636万元，如果出现钱多账户少，参与这个也没啥问题。比较纠结的是中间区间，比如宏海科技1+1是230万，我现在280万元，要不要把这多余的50万元申购Reit，确实不好处理，不过我自己建议，还是别省了，毕竟50万元申购Reit可能就两三百份，不如买安心了。