$易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.11%，指数成交金额为3.61亿元，相较前一日成交金额有所下降。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.92亿元，市场平均换手率为0.4498%。今日REITs价格指数下跌0.11%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生6笔大宗交易，成交金额最大的是深国际REIT。今日大宗交易成交总金额为8478万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、债券指数和转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是易商仓储REIT（涨幅1.11%），跌幅最大的是宝湾物流REIT（跌幅-1.25%），且回撤比例最大的是金茂商业REIT（最大回撤4.66%）。从易商仓储REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后的半小时内价格被大幅拉升，并达到今日最大涨幅3.02%，然后有所回落，在上午交易的剩余时间内其价格保持小幅波动，成交量相对低迷，上午以上涨1.59%收盘。进入下午交易时段内，其价格继续保持横盘整理，过程中成交量偶有散点性增加，最终该REIT以全天上涨1.11%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.174元。
今日市场跌幅最大的是宝湾物流REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是万国数据REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有31只公募REITs产品上涨，有41只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日数据中心板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.933%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.257%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月11日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.11）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪小幅减弱。今日公募REITs市场只有3个板块上涨，其中数据中心板块整体涨幅最大，涨幅为0.272%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.265%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是收费公路板块，该板块今日下跌0.141%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的半小时内指数呈现出上下波动，且波动幅度适中，但很快就走出了下跌行情，中间的短暂反弹也未持续，在上午收盘时，指数已下跌0.15%，上午成交额达到0.85亿元。下午开盘后，成交量明显增加，指数继续保持窄幅震荡，约在13点55分达到今日最大跌幅-0.20%，之后开启了反弹行情，过程中成交量始终保持活跃状态，最终公募REITs指数以下跌0.11%收盘，成交量相较前一交易日小幅减少。
今日股票市场大幅上涨，十年期国债收益率先涨后跌。今日股票市场的大幅上涨整体利空公募REITs市场，尤其是创业板和科创50涨幅显著，会吸走部分短期犹豫性资金。不过今日长期国债收益率先微涨后大跌的情况，倒是提升了公募REITs产品的吸引力，从而促使公募REITs市场在下午交易量明显增加且跌幅收窄。经过这一段时间的股市上涨，不排除部分之前进入股市的短线资金开始获利了结，并逐步选择低波红利资产，比如高股息的蓝筹股、公募REITs等产品。但要促使流入公募REITs市场的资金逐步持续增加，还需要一个波动幅度不要太大的利率市场。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅微涨，今日成交额环比前一交易日减少了42.98%，该REIT通过今日的价格微涨，已将全周期IRR降低到 -1.926%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月11日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月11日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月11日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月11日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
