$华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $富国首创水务REIT(SH508006)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续回调，跌幅为0.46%，指数成交金额为4.99亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.96亿元，市场平均换手率为0.7545%。
今日发生7笔大宗交易，成交金额最大的是深高速REIT。今日大宗交易成交总金额为54136.99万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是南京交通REIT（涨幅1.96%），跌幅最大的是和达高科REIT（跌幅-2.36%），且回撤比例最大的是盐田港REIT（最大回撤5.57%）。从南京交通REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，开盘之后价格小幅下跌，随后价格基本稳定不变，成交量也较为低迷。在11点左右时，价格被拉升到小幅上涨，然后价格就基本保持着横盘震荡状态。一直到14点20分时，伴随着成交量的放大，该REIT价格也开始了稳步上涨趋势，最终以全天上涨1.96%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为7.165元。
今日市场跌幅最大的是和达高科REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与和达高科REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与和达高科REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与和达高科REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT。
今日公募REITs市场跌幅收窄，市场中有17只公募REITs产品上涨，有47只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日收费公路板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.477%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.753%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月8日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪保持稳定。中美贸易战的余波继续影响着今日的公募REITs市场，与经济顺周期相关性较高的产业园区和仓储物流板块今日继续下跌，其中仓储物流板块跌幅最大，跌幅为-1.009%，成交金额环比前一交易日有所减少。而与经济内循环关联度更高的收费公路板块今日涨幅最大，涨幅为0.119%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是产业园区板块，该板块今日下跌1.008%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所收紧。今日公募REITs指数继续低开，在上午交易时段，公募REITs指数虽然处于跌势，但整体还呈现出震荡行情，但到了下午开盘之后，就出现了单边下跌趋势，一路跌到今日最大跌幅0.79%，之后就开启了反弹行情，最终以下跌0.46%收盘。
在今日A股大幅反弹和十年期国债收益率大幅上涨的情况下，保租房和消费设施板块今日有所回调，与贸易关联度较高的仓储物流板块继续是今日跌幅最大的板块。反而是与国内经济内循环相关的收费公路板块今日却是市场涨幅最大板块。在目前中美贸易政策不确定性的情况下，市场增量资金明显减少，投资者更多还是以观望为主。另外，具备防御性质的部分能源和环保公用事业板块的公募REITs产品后续大概率会有一些投资机会。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了36.13%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到-2.088%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月8日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月8日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月8日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月8日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月8日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月8日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
