$华夏北京保障房REIT(SH508068)$ $华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数大幅回调，跌幅为0.91%，指数成交金额为5.32亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.04亿元，市场平均换手率为0.9006%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是普洛斯REIT。今日大宗交易成交总金额为12812.57万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、转债指数、基金指数，但弱于债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是北京保障房REIT（涨幅4.43%），跌幅最大的是盐田港REIT（跌幅-4.95%），且回撤比例最大的是联东科创REIT（最大回撤13.98%）。从北京保障房REIT今日分时走势图可知，该REIT高价开盘，开盘之后价格迅速拉升，达到涨幅4.63%，之后价格开始了持续回落，并达到了前一交易日收盘价附近。从13点30分左右，该REIT价格又开启了缓慢上涨趋势，过程中成交量分布较为均匀，最终以全天上涨4.43%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.160元。
今日市场跌幅最大的是盐田港REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与盐田港REIT相关系数最低的公募REITs基金是金隅智造REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与盐田港REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与盐田港REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场大幅回调，市场中有16只公募REITs产品上涨，有48只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.489%（即物美消费REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.772%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月7日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪尚可。由于美国关税政策影响，今日A股大幅下跌，导致与经济顺周期的公募REITs板块今日普遍下跌，其中仓储物流板块跌幅最大，跌幅为-3.120%，成交金额环比前一交易日有所增加。而与经济顺周期关联度较弱的板块，今日表现却较为稳健，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为1.994%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是环保与公用事业板块，该板块今日上涨0.904%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性较好。今日公募REITs指数跳空低开，开盘之后就呈现出明显的单边下跌趋势，卖盘一直大于买盘，并在13点20分左右时达到今日最大跌幅1.36%，之后就维持着窄幅震荡行情，在收盘前的10分钟内指数被拉升一波，最终以下跌0.91%收盘。
在今日A股大幅下跌和十年期国债收益率大幅下降的情况下，公募REITs市场中与经济顺周期强相关的板块跌幅都较为明显，其中仓储物流板块受美国关税政策冲击最大，尤其是以对外出口贸易为主的盐田港REIT。保租房和环保公用事业板块属于防御性板块，与经济顺周期的关联度较低，所以这两个板块今日涨幅也较为明显，尤其是保租房板块。而消费设施板块今日上涨，大概率是因为市场投资者预期政府后续会出台一系列稳经济和促消费的政策，进而提升该板块的盈利预期。
另外，蒙能清洁能源REIT今日价格大幅下跌，今日成交额环比前一交易日增加了3.67%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到-1.994%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月7日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月7日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
