$国泰君安济南能源供热REIT(SH508087)$$金隅智造(SH508092)$$九州通R(SH508084)$

#社区牛人计划#

首先，来看一下2024年以来，上市的REITs的预估分红率情况。

1. 其中发行分红率用的是发行公告中预测的两年平均数，有些是2023年和2024年数据，有些是2024年和2025年数据。

2. 工银蒙能归在发电（风力发电），我把他改成了新能源。

按照分红率，我将REITs分成两大类：

1. 实际分红率稳定在4%-5%之间的，且数量较多，有产业园、港口仓储物流和消费基础设施。从下图中可以看出来，这三大类REITs的实际分红率非常稳定，具有参考意义。

2. 实际分红率稳定不在4%-5%之间的，或者数量较少的，有收费公路、新能源、保障房和水利设施。从下图中可以看出来，这些REITs的分红率差异较大，参考意义不大。

从去年到现在（不包括金隅智造），共发行了7个产业园REITs，平均实际分红率4.35%。如果用金隅智造最终也是4.35%，那么涨幅是58.85%（不代表上市前几天的涨幅）。

从去年到现在（不包括九州通R），共发行了4个产业园REITs，平均实际分红率4.24%。如果用九州通R最终也是4.24%，那么涨幅是19.81%（不代表上市前几天的涨幅）。

济南能源虽然归类在新能源，但是供暖和发电是有差别的，没办法参考新能源的分红率。但是，从网下认购倍数来看，济南能源的涨幅会高于金隅智造和华威市场。济南能源上市第二天，换手率0.51%，看来明天大概率还是涨停。如果第四天还能高开，那么济南能源累计涨幅在60%左右。

使用分红率对REITs估值，存在几个问题：

1. 分红率口径不一样，有些是2023年和2024年平均，有些2024年和2025年平均。

2. 由于前三天是以散户交易为主，估值和实际价格会有偏差。比如说华威市场，大部分散户没办法合理估值，第一天涨停也已经超预期，所以有很多人在涨停板卖出。要知道华威市场第一个交易日的实际分红率是4.72%，明显高于消费基础设施的平均4.12%。

3. 由于REITs参与以大资金为主，随着时间的增加，价格会向合理估值靠拢。

4. 和市盈率一样，分红率只能参考。

5. 用分红率对REITs估值是否有效，还需要时间来证实。但是，不管怎么说，比拍脑袋要精准很多。

综上所述，对最近认购的REITs表现作一下预测（结合网下认购倍数和中签率）：

1. 济南能源，第三个交易日大概率涨停，第四个交易日涨停的概率较小。

2. 金隅智造，第一个交易日大概率涨停，第二个交易日有可能涨停，但不确定。

3. 九州通R，第一个交易日是否涨停不确定。

4. 和北交所新股不同，近期上市的REITs开板价绝对不是最高价。

最后，我想提醒大家：REITs上市，不打开涨停板前，千万不要卖。请珍惜REITs涨停的机会，以前不多见，以后也不会多见。