$国泰君安济南能源供热REIT(SH508087)$  $中证REITs全收益(IS932047)$  $易方达华威市场REIT(SZ180605)$  

课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）

目录

1、今日市场浅析及明日关注事项

2、今日市场数据

3、理论研究应用于实践结果

4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额

5、公募REITs可供分配金额预期变化

6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）

01   今日市场浅析及明日关注事项

      今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.22%，指数成交金额为5.72亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为73201万元，市场平均换手率为0.9695%。

      今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是普洛斯REIT。今日大宗交易成交总金额为22892.78万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。 

      今日公募REITs市场表现强于沪深300、转债指数、基金指数，但弱于债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是济南能源REIT（涨幅10%），跌幅最大的是宽庭保租房REIT（跌幅-1.44%），且回撤比例最大的是百联消费REIT（最大回撤5.31%）。从济南能源REIT今日分时走势图可知，该REIT再次以10%的涨停价格开盘，且全天成交额相较昨日首发上市的成交额有所提升，为270.7万元，表明市场投资者抛售意愿仍旧较弱，继续看好该REIT的后市行情，最终以全天上涨10%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为10.696元。

      今日市场跌幅最大的是宽庭保租房REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宽庭保租房REIT相关系数最低的公募REITs基金是易商仓储REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宽庭保租房REIT相关系数最低的公募REITs基金是易商仓储REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宽庭保租房REIT相关系数最低的公募REITs基金是成都高投产园REIT。

      今日公募REITs市场小幅回调，市场中有22只公募REITs产品上涨，有39只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。

      产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.468%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.134%（即电建清源REIT）。

图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（2月18日）

明日可关注事项：     

    （1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪保持良好状态。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为2.810%，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.751%，且成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日涨幅最大的是能源板块，该板块今日跌幅为-0.385%。。 

      根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性继续保持较充裕状态，虽然今日REITs指数小幅下跌，但市场的做多情绪仍旧较好，投资者的等待价格回调再入场的意愿较为明显。今日除了环保公用事业板块上涨之外，消费设施板块也小幅上涨，且成交量有所微增。今日涨势最好的仍旧是济南能源REIT，市场对其做多情绪十分高涨，今日的抛出盘有所微增，且经过今日的10%上涨，已将其全周期IRR大幅降到3.120%（我们以月份为单位，对济南能源REIT的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出济南能源REIT的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异），若根据市场投资者对于环保公用事业板块公募REITs的偏好度，我们预计济南能源REIT大概率明天还会以涨停价收盘。

      另外，蒙能清洁能源REIT今日小幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少9.04%。该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到-0.08%，表明市场投资者对于公募REITs的交易情绪仍旧较为高涨。

02  今日市场数据

图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月18日）

注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%

2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月18日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月18日基金最新市值规模

3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。

4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。

图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月18日）

注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%

2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月18日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月18日基金最新市值规模

3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。

4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。

5、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。

03   理论研究应用于实践结果

（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）

图表4 产品成立至今净值曲线图

04   各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额

图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况