$中金亦庄产业园REIT(SH508080)$ $南方万国数据中心REIT(SH508060)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数微跌，跌幅为0.01%，指数成交金额为3.80亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.89亿元，市场平均换手率为0.4857%。今日REITs价格指数下跌0.01%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是上地租赁住房REIT。今日大宗交易成交总金额为3713.64万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、转债指数、沪深300和债券指数。市场成交总金额基本未变。其中涨幅最大的是华润有巢REIT（涨幅1.45%），跌幅最大的是电建清源REIT（跌幅-2.22%），且回撤比例最大的是联东科创REIT（最大回撤2.98%）。从华润有巢REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后的半小时内其价格有所下跌，并达到今日最大跌幅0.92%。之后其价格被快速拉升到开盘价附近，在上午剩余的交易时段内维持着小幅波动状态，过程中成交量偶有散点性增加。下午开盘之后的1小时左右，其价格基本维持着横盘。约从14点开始，其价格开启了稳步上涨行情，过程中成交量并没有明显增加，最终该REIT以全天上涨1.45%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.370元。
今日市场跌幅最大的是电建清源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与电建清源REIT相关系数最低的公募REITs基金是恒泰租赁住房REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与电建清源REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与电建清源REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有35只公募REITs产品上涨，有37只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日数据中心板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。能源板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.911%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.492%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月18日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.18）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额基本未变，市场交易情绪相对平稳。今日公募REITs市场有4个板块上涨，其中数据中心板块整体涨幅最大，涨幅为0.650%，成交金额环比前一交易日有所减少。能源板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.194%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是产业园区板块，该板块今日下跌0.002%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性相对稳定。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数就一路下跌，且在9点45分达到今日最大跌幅0.21%。之后开始反弹且近似翻红，随后指数小幅回落并保持窄幅波动，上午收盘时跌幅已收窄到-0.07%，上午成交额为1.11亿元。下午开盘后，成交量明显增加，但指数仍旧维持着小幅波动状态，一直持续到收盘之前的15分钟左右，随后指数又呈现出尾盘拉升，最终公募REITs指数以微跌0.01%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场大幅回调，十年期国债收益率涨幅显著。今日十年期国债收益率上涨相对利空公募REITs市场，但股票市场的放量下跌整体利多公募REITs市场。国债利率的大幅上涨理应利空保租房板块，但该板块今日却上涨0.249%，成交量环比增加，或表明随着股票市场逐步进入慢牛行情之后，市场投资者开始预期十年期国债利率开始稳中有降。另外，今日Bloomberg报道，截止8月底，我国商业银行持有政府债券规模已达到10万亿美金，约占银行间市场中的政府债券总规模的70%。目前银行的经营利润受到较大压力，且近期利率市场上行幅度较大，极大的吞噬了商业银行债券投资利润。而且，中央和地方政府也需要发行大量债券进行债务置换和财政刺激，或预示着监管机构很可能将引导长期国债利率适度下行。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅微跌，今日成交额环比前一交易日增加了1.49%，该REIT通过今日的价格微跌，已将全周期IRR提升到 -1.606%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月18日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT、唯品奥莱REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月18日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
