$N中金唯品会奥莱REIT(SH508082)$ $红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为0.04%，指数成交金额为3.37亿元，相较前一日成交金额有所下降。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为8.63亿元，市场平均换手率为0.8330%。今日REITs价格指数微跌0.03%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是深国际REIT。今日大宗交易成交总金额为7866.04万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300、债券指数，但弱于转债指数。市场成交总金额大幅增加。其中涨幅最大的是唯品奥莱REIT（涨幅26.81%），跌幅最大的是合肥高新REIT（跌幅-1.39%），且回撤比例最大的是唯品奥莱REIT（最大回撤5.70%）。从唯品奥莱REIT今日分时走势图可知，因其今日首发上市，该REIT大幅跳空高开，在开盘半小时内价格达到最大涨幅29.48%，随后小幅回落，半小时的成交金额达到2.28亿元。在今日剩余的交易时间内，其价格基本在涨幅26%水平上做横盘整理，最终该REIT以全天上涨26.81%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.251元。
今日市场跌幅最大的是合肥高新REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是华电清洁能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是首农产园REIT。
今日公募REITs市场小幅微涨，市场中有29只公募REITs产品上涨，有43只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.895%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.310%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月12日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.12）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额大幅增加，市场交易情绪有所提升。今日公募REITs市场只有3个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为1.466%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.284%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保公用板块，该板块今日下跌0.239%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的1小时内指数基本围绕着昨日收盘价做上下波动，且波动幅度适中。约在10点36分时达到今日最大跌幅0.08%，之后指数被拉到小幅翻红，在上午收盘时，指数已下跌0.03%，上午成交额达到0.79亿元。下午开盘后，成交量明显增加，指数继续保持窄幅震荡，在即将收盘之前的半小时内，指数开启了反弹行情，最终公募REITs指数以上涨0.04%收盘，成交量相较前一交易日小幅减少。
今日股票市场普遍下跌，十年期国债收益率有所下降。今日股票市场的回调和十年期国债收益率的下降整体利多公募REITs市场，但市场投资者对于后续公募REITs走势还是有一定分歧，从而导致公募REITs指数基本就围绕着昨日收盘价做窄幅波动。不过今日收盘之后，国家发改委发布的《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》，很可能会对下周的公募REITs市场的投资情绪产生较积极影响。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅微跌，今日成交额环比前一交易日增加了30.05%，该REIT通过今日的价格微跌，已将全周期IRR提升到 -1.855%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月12日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT、唯品奥莱REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月12日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
