$鹏华深圳能源REIT(SZ180401)$ $华夏北京保障房REIT(SH508068)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数稳步上涨，涨幅为0.43%，指数成交金额为4.47亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.20亿元，市场平均换手率为0.8066%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为2789.91万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所增长。其中涨幅最大的是建邺产园REIT（涨幅1.56%），跌幅最大的是首钢绿能REIT（跌幅-0.34%），且回撤比例最大的是首创奥莱REIT（最大回撤2.52%）。从建邺产园REIT今日分时走势图可知，该REIT低价开盘，开盘之后价格迅速拉升，并达到今日最高涨幅1.85%，然后又迅速回落，且基本稳定在涨幅0.8%的价格水平上做窄幅波动行情，全天成交量分布较为均匀，但是成交量却一直偏小，最终以全天上涨1.56%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.560元。
今日市场跌幅最大的是首钢绿能REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与首钢绿能REIT相关系数最低的公募REITs基金是招商科创REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与首钢绿能REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与首钢绿能REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT。
今日公募REITs市场持续上涨，市场中有53只公募REITs产品上涨，有10只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.382%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.734%（即国金铁建REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（3月27日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪逐渐变暖。今日公募REITs市场有六个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为0.750%，成交金额环比前一交易日有所增加，环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.008%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是仓储物流板块，该板块今日上涨0.153%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所恢复。今日公募REITs指数小幅低开，但开盘之后市场的做多情绪较为明显，主要是保租房和收费公路两个板块的逐步上涨，带动公募REITs市场在开盘之后的1小时内稳步上涨，且买盘大于卖盘。之后公募REITs指数开始了横盘震荡，且十年期国债收益率此时也一直处于微涨状态，阻碍了市场的持续上涨。到了下午交易时段，公募REITs指数继续保持震荡行情，但是到了收盘之前的5分钟内，指数迅速拉升，十年期国债收益率在收盘之后也迅速下降，但很快就由跌转涨。
近三个交易日，消费设施、保租房、能源和收费公路板块连续上涨，在十年期国债收益率持续震荡的情况下，这四个板块的持续上涨促成公募REITs指数达到了今年历史新高。我们认为推动此次公募REITs市场持续上涨的主要逻辑应是部分基础设施资产的收入改善提高了市场投资者的积极预期。
另外，蒙能清洁能源REIT今日价格继续上涨，今日成交额环比前一交易日增加了20.04%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到-2.028%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（3月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年3月27日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年3月27日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（3月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年3月27日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年3月27日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
