$N汇添富九州通医药REIT(SH508084)$ $中证REITs全收益(IS932047)$ $中金安徽交控REIT(SH508009)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数持续下跌，跌幅为0.58%，指数成交金额为5.75亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为9.18亿元，市场平均换手率为1.2735%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是广州广河REIT。今日大宗交易成交总金额为3,664.1万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、基金指数，转债指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是九州通REIT（涨幅28.22%），跌幅最大的是建邺产园REIT（跌幅-2.16%），且回撤比例最大的是金隅智造REIT（最大回撤14.60%）。从九州通REIT今日分时走势图可知，因该REIT今日首发上市，以涨停价封盘，其在开盘之后的40分钟内，成交金额达到5012万元，占今日总成交金额的55%左右，随后在10点22分时，该REIT价格被打开涨停板，但并没有明显放量，且触碰到今日的最低价3.506元，随后其又被短暂的封住涨停板，之后该REIT价格基本在3.7元左右保持窄幅震荡行情，成交量也明显缩量，最终以全天上涨28.22%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.764元。
今日市场跌幅最大的是建邺产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是盐田港REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是盐田港REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是越秀高速REIT。
今日公募REITs市场继续回调，市场中有10只公募REITs产品上涨，有53只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日小幅增加。能源板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日小幅减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.533%（即成都高投产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.336%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（2月27日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所回升，市场交易情绪整体较好。今日仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为0.129%，成交金额环比前一交易日小幅增加。今日能源板块整体跌幅最大，跌幅为0.922%，成交金额环比前一交易日小幅减少。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是消费设施板块，该板块今日下跌0.412%。。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性仍旧较为充裕。公募REITs指数已经四连跌，且近四个交易日的每日跌幅最大的板块分别包括产业园区、保租房、仓储物流和能源板块。虽然十年期国债收益率在近四个交易日内，过程中有较大幅度涨跌，但今日相较上周五的收益率只上涨0.038%，故我们可以大致排除是由于市场无风险利率的上涨而导致的公募REITs市场的持续下跌。昨日金隅智造REIT一直涨停，且卖盘较少，而今日九州通REIT已打开涨停板，且卖盘很多。从公募REITs市场的盘面来看，本周公募REITs市场的做多情绪已明显降温，各个板块都有一定程度回调。故我们建议，市场投资者还是静观市场的量价变化，并寻找一些盈利能力明显好转的公募REITs产品。
另外，蒙能清洁能源REIT今日小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少25.53%。该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提高到-0.186%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月27日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月27日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月27日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月27日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
