公告日期：2025-10-14

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关于《关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金产品变更暨扩募份额上市及中信证券-华润有巢
租赁住房基础设施 2 号资产支持专项计划资产支持证券挂
牌转让申请受理反馈意见》的回复
上海证券交易所：
华夏基金管理有限公司、中信证券股份有限公司已收到《关于华
夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨
扩募份额上市及中信证券-华润有巢租赁住房基础设施2号资产支持
专 项 计 划 资 产 支 持 证 券 挂 牌 转 让 申 请 受 理 反 馈 意 见 》
（ 20241104R0015），经认真研究相关反馈意见，结合《公开募集基
础设施证券投资基金指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公
司资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所公开募集基础设施证
券投资基金（ REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所资产支
持证券业务规则》等有关法律法规及有关规章的规定，就反馈意见答
复如下：
一、主要反馈问题
（一）关于基本情况
1.关于基础设施项目经营情况。 根据申报材料，基础设施项目企
业租户占比18.1%，个人租户占比81.9%；现有租赁住房租赁协议的
租赁年期一般为1年；房型主要分为5类，包括宿舍户型，不同房型的
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出租率存在差异；备案定价时点基础设施项目租赁住房部分平均租赁
价格为99.9元/平方米/月，按照相应的建筑面积和对应房间数折算为
3,196.4元/间/月；截至2024年6月30日的平均签约租金为2,331.81元/间
/月。
（ 1）请管理人补充披露针对企业租户的招租、协议安排等主要
业务模式，以及企业租户的基本情况，并对一年租赁期限是否符合行
业交易习惯、企业租户是否符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办
法（试行）》关于租户的相关规定发表明确意见。
答复：
1）企业租户的主要业务模式
①企业租户的招租渠道
企业租户的招租包括3种方式：一是通过线上或线下等途径了解
基础设施项目周边企业动向并探寻企业租赁需求，开展拜访对接；二
是周期性地对在租客户的工作地和所在公司进行客户拓展或由在租
客户进行推荐，如根据在租客户工作地定位客源集中范围内的写字楼、
公司等，开展线下地推活动或直接与企业人员进行对接；三是通过属
地联动拓展客户，如积极沟通基础设施项目所在地相关部门，协调与
周边产业园区建立联系，通力引进企业至基础设施项目参观或进行现
场宣讲，包括举办企业看房会、参加保租房进校园活动等。
②企业租户的协议签署模式
企业租户的协议签署模式包括包租协议和框架协议2种，一般适
用情形如下：
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A.包租协议模式
当企业租户需求的租赁间数固定、入住时间统一且由企业租户缴
纳租金的情况下，可签署包租协议，包租协议约定了具体租赁房间范
围、租赁期、使用用途、租金标准、双方权利义务、违约责任与免责
条款等。其中，入住员工名单由企业租户统一提供并根据《上海市保
障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的要求，由企业租户核查入住
员工的相关资质，项目公司在入住员工到店后核实其身份并复核资质
材料，签署《保障性租赁住房项目入住申请表》等文件后即可入住。
B.框架协议模式
当企业租户需求的租赁间数灵活、入住时间错落、由员工自付租
金的情况下，可签署框架协议，框架协议主要约定合作方式、合作期
限、优惠/便利条件、权利与义务、保密和争议解决等。当企业的在职
员工在框架协议有效期内产生租住需求时，由入住的员工按照一般个
人租户入住流程办理手续，具体包括提供申请资料、签署租赁合同等。
③企业租户基本情况
截至2024年6月30日，有巢马桥项目出租给企业租户共431间，占
已出租房间数的比例为18.10%；截至2025年6月30日，有巢马桥项目
的在租企业租户共73家，租赁房间441间，合计租赁面积14,540.91平
方米，占有巢马桥项目租赁住房已出租房间数的比例为18.54%，占已
出租面积的比例为19.14%，月租金合计106.01万元，占有巢马桥项目
租赁住房月租金的比例为19.99%，主要行业包括科学研究和技术服务
业 、 租 赁 和 商 务 服 务 业 、 制 造 业 等 。 经 查 询 信 用 中 国 网 站
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（ http://www.creditchina.gov.cn ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/）等网站，企业租户不存在失信情况。前五
大企业租户的基本信息如下表：
表：有巢马桥项目前五大企业租户基本情况
序 号 企业名称 租赁房
间数
（间）
租赁面
积（平
方米）
面积占……
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