$南方顺丰物流REIT(SZ180305)$ $嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数微跌，跌幅为0.06%，指数成交金额为2.74亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为3.51亿元，市场平均换手率为0.2995%。今日REITs价格指数下跌0.08%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是明阳新能源REIT。今日大宗交易成交总金额为1,205.12万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于转债指数和沪深300，但弱于债券指数和基金指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是顺丰物流REIT（涨幅1.03%），跌幅最大的是江苏交控REIT（跌幅-1.28%），且回撤比例最大的是建邺产园REIT（最大回撤2.80%）。从顺丰物流REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后价格小幅下跌，然后在跌幅-0.39%的水平上做横盘整理，过程中成交量相对偏低，上午收盘时跌幅为0.39%。下午开盘后，价格呈现出阶梯型上涨形态，成交量偶有散点性增加，约在14点41分达到今日最大涨幅1.21%，最终该REIT以全天上涨1.03%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.050元。
今日市场跌幅最大的是江苏交控REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与江苏交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与江苏交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是万国数据REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与江苏交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是万国数据REIT。
今日公募REITs市场小幅微跌，市场中有26只公募REITs产品上涨，有43只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日数据中心板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.905%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.610%（即特变新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月23日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.23）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪相对趋淡。今日公募REITs市场有4个板块上涨，其中数据中心板块整体涨幅最大，涨幅为0.102%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.243%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保公用事业板块，该板块今日上涨0.058%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性持续减少。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数便开启了一路下跌行情，基本在跌到-0.21%的水平后就暂缓了下跌趋势，并进行窄幅震荡行情，上午收盘时跌幅达到-0.17%，成交额仅有0.64亿元。进入下午交易时段，指数继续保持小幅波动行情，成交量也有明显增加，指数约从14点15分之后开启了反弹行情，在即将收盘之前的10分钟内，涨幅明显加速，最终公募REITs指数以下跌0.06%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍回调，十年期国债收益率有所上涨。今日十年期国债收益率上涨相对利空公募REITs市场，但股票市场的普遍下跌相对利多公募REITs市场。昨日跌幅最大的保租房板块今日再次领跌市场，或表明部分投资者仍旧预判长期利率还有短期上升空间，从而对保租房REITs仍保持一定的抛售意愿。今日数据中心板块在上午即将收盘之前被迅速拉升，而此时股票市场的跌幅已很大，或表明已有一些投资者开始逐步试探性布局数据中心REITs产品。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少了12.78%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -1.220%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月23日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT、唯品奥莱REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月23日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
