$华泰江苏交控REIT(SH508066)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.14%，指数成交金额为3.35亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.45亿元，市场平均换手率为0.5197%。今日REITs价格指数下跌0.23%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为8291.52万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额小幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是宝湾物流REIT（涨幅3.03%），跌幅最大的是百联消费REIT（跌幅-2.63%），且回撤比例最大的是宝湾物流REIT（最大回撤4.04%）。从宝湾物流REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘后的半小时内其价格基本围绕着开盘价进行上下波动，伴随着成交量逐步增加，其价格也开启了上升行情，并在10点41分左右达到今日最大涨幅3.66%，之后小幅回落，上午以上涨2.92%收盘。下午开盘后，成交量有所减少，且其价格基本围绕着上午收盘价做横盘整理，最终该REIT以全天上涨3.03%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.865元。
今日市场跌幅最大的是百联消费REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是华电清洁能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有21只公募REITs产品上涨，有50只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.927%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.117%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月28日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.8.28）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪相对平稳。今日公募REITs市场中只有2个板块上涨，其中环保公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.933%，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.470%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是数据中心板块，该板块今日下跌0.159%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性稳中有降。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后就迎来一波抛盘将其迅速砸下来，虽然有两波小幅反弹，但是指数的整体走势还是向下，约在10点51分达到今日最大跌幅0.31%。之后伴随着成交量的稳步增加，指数也开启了反弹行情，上午收盘时，指数下跌0.08%。进入下午交易时段内，成交量继续增加，指数也基本围绕着上午收盘价做宽幅震荡行情，最终公募REITs指数以下跌0.14%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场大幅上涨，十年期国债收益率先微降后大幅上涨。公募REITs市场已经连涨6个交易日，中证REITs全收益指数累计涨幅为2.26%，REITs价格指数累计涨幅2.52%。在目前利率市场涨跌幅度较大且走势前景不太清晰的情况下，部分前期抄底的短线投资者或会选择及时获利了结，进而也带来了市场今日的整体小幅回调。不过具备一定防御特性的环保公用事业板块已经连续两天领涨市场。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日减少了31.78%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.433%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月28日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月28日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月28日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月28日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
