$华泰江苏交控REIT(SH508066)$ $华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续上涨，涨幅为0.15%，指数成交金额为4.58亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.06亿元，市场平均换手率为0.7415%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是特变新能源REIT。今日大宗交易成交总金额为5618.48万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、债券指数，但弱于沪深300和转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是江苏交控REIT（涨幅2.53%），跌幅最大的是苏园产业REIT（跌幅-1.04%），且回撤比例最大的是首创奥莱REIT（最大回撤3.42%）。从江苏交控REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后其价格就呈现出稳步上涨趋势，成交量相对较低迷，上午收盘时已上涨1.44%。下午开盘后，前一个小时其价格基本做横盘整理，约从14点开始，其又开启了上涨行情，不过成交量一直较为低迷，最终该REITs以全天上涨2.53%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为6.815元。
今日市场跌幅最大的是苏园产业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与苏园产业REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与苏园产业REIT相关系数最低的公募REITs基金是恒泰租住REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与苏园产业REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有40只公募REITs产品上涨，有27只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日数据中心板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。环保公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.100%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.260%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月21日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪整体稳定。今日公募REITs市场7个板块上涨，其中数据中心板块整体涨幅最大，涨幅为0.818%，成交金额环比前一交易日有所减少。环保公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.414%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持相对充裕。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数小幅下探然后被迅速拉升，涨幅约达到0.14%，随后指数开启了先降后升的宽幅震荡行情，上午收盘时指数涨幅为0.11%。下午开盘后，成交量相对增加，指数缓慢下降，达到涨幅0.01%时又开启了先反弹后下跌行情，在即将收盘之前的15分钟内，市场迎来一波买盘，将指数迅速拉升，最终公募REITs指数以上涨0.15%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场涨跌各异，十年期国债收益率先升后降。在上午交易时段内，市场的利率环境不太利好公募REITs市场的上涨，从而公募REITs市场呈现出宽幅震荡行情。该大幅震荡行情一直持续到14点45分左右，随着市场传言监管机构准备干预国债市场以求稳定市场利率后，国债收益率大幅下降，进而也带动了公募REITs市场的做多情绪，其中消费设施板块上涨势能较强。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日减少了33.05%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.365%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月21日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月21日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月21日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月21日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
