$嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $嘉实物美消费REIT(SH508011)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数平价收盘，涨幅为0.00%，指数成交金额为2.42亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为3.57亿元，市场平均换手率为0.3354%。今日REITs价格指数上涨0.04%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是京能光伏REIT。今日大宗交易成交总金额为1,886万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于转债指数、沪深300和基金指数，但弱于债券指数。市场成交总金额小幅增加。其中涨幅最大的是电建清源REIT（涨幅1.97%），跌幅最大的是华润商业REIT（跌幅-0.57%），且回撤比例最大的是易商仓储REIT（最大回撤3.97%）。从电建清源REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后的成交量较低迷，且其价格基本围绕着开盘价做横盘整理，上午收盘时涨幅为0.73%。进入下午交易时段后，成交量呈现出散点性增加，价格的波动幅度也有增加，约在14点32分达到今日最大涨幅2.16%，之后其价格保持横盘，最终该REIT以全天上涨1.97%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.142元。
今日市场跌幅最大的是华润商业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是唯品奥莱REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是唯品奥莱REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是唯品奥莱REIT。
今日公募REITs市场有所企稳，市场中有42只公募REITs产品上涨，有31只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。消费设施板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.939%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.615%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（10月13日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.10.13）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅增加，市场交易情绪继续维持着较低状态。今日公募REITs市场有6个板块上涨，其中环保公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.702%，成交金额环比前一交易日有所增加。消费设施板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.035%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块，该板块今日上涨0.039%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性偏低。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后1小时内指数基本在平盘价格以下做小幅震荡，今日最大跌幅也仅有-0.12%。约从10点30分开始，指数逐渐翻红，之后就是围绕着平盘价格做窄幅波动。上午收盘时跌幅达到-0.02%，成交额仅有0.76亿元。进入下午交易时段，成交量明显增加，指数继续保持横盘整理，最终公募REITs指数以平价收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场有所下跌，十年期国债收益率整体上涨。今日股票市场上午跌幅较大，但下午收盘时跌幅明显收窄。长期限国债收益率今日虽然上涨，但是相较上周跌幅还是较为明显。股市的调整和长期国债收益率整体走低较利多公募REITs市场，从而也导致公募REITs指数今日整体围绕着平盘价格做小幅的上下波动。从今日盘面来看，上涨板块达到6个，且涨幅都有增加，在地缘政治风险再次被投资者重视起来后，股票市场大概率将进入宽幅震荡的慢牛行情，进而也会有利于公募REITs市场的交易情绪的稳步恢复。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了4.84%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -1.212%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（10月13日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年10月13日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT、唯品奥莱REIT、凯德商业REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、凯德商业REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，评估报告中对于凯德商业REIT所持基础资产的运营净收益实际增长率设定的太过乐观，我们将运营净收益的长期增长率暂设定为2.25%。
6、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（10月13日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年10月13日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
