$华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌上涨，涨幅为0.68%，指数成交金额为4.68亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.02亿元，市场平均换手率为0.7528%。
今日发生6笔大宗交易，成交金额最大的是深高速REIT。今日大宗交易成交总金额为14904.93万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是金茂商业REIT（涨幅2.98%），跌幅最大的是中关村REIT（跌幅-0.45%），且回撤比例最大的是蒙能清洁能源REIT（最大回撤3.89%）。从金茂商业REIT今日分时走势图可知，该REIT高价开盘，开盘之后的1小时内，价格保持横盘震荡，且成交量较为低迷。直到11点左右，成交量开始有所增加，且价格也开启了上涨趋势。在下午交易时段内，价格的上涨趋势更为显著，成交量相较上午也有明显提升，最终以全天上涨2.98%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.266元。
今日市场跌幅最大的是中关村REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与中关村REIT相关系数最低的公募REITs基金是深高速REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与中关村REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与中关村REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场大幅回升，市场中有59只公募REITs产品上涨，有5只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日能源板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.350%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.407%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月2日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪较好。今日公募REITs市场六个板块全线上涨，其中能源板块涨幅最大，涨幅为0.943%，成交金额环比前一交易日有所增加，收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.165%，成交金额环比前一交易日有所增加，收费公路板块下跌主要还是因为有多只高速公路REIT今日场内除息，导致价格相较昨日有所下跌。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是产业园区板块，该板块今日上涨0.735%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性较好。今日公募REITs指数跳空高开，开盘之后的30分钟内市场进行较为激烈的多空博弈，但伴随着股市的上涨，以及十年期国债收益率的企稳回落，市场的做多情绪开始逐渐增加，公募REITs指数也开启了一路上涨的行情，最终以上涨0.68%收盘。
在今日十年期国债收益率大幅下降的情况下，公募REITs市场止住连续两天的大幅回调，并有较为明显的回升。市场过去两个交易日也基本把2024年年报和2024年评估报告的信息进行了较为充分消化，毕竟此次的年报和评估报告所披露的信息内容是沪深交易所发布的信息披露指南之后的第一份定期报告，大部分公募REITs所持有基础资产的2024年的评估值相较2023年的评估值都有所下降，对市场短期内也带来了一定压力。
另外，蒙能清洁能源REIT今日价格继续上涨，今日成交额环比前一交易日增加了23.96%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到-2.436%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月2日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月2日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月2日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月2日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月2日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月2日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
