$华夏深国际REIT(SZ180302)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续上涨，涨幅为0.14%，指数成交金额为3.66亿元，相较前一日成交金额基本稳定。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.95亿元，市场平均换手率为0.5776%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是上地租赁住房REIT。今日大宗交易成交总金额为3,648.28万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、基金指数、债券指数，与转债指数基本持平。市场成交总金额小幅减少。其中涨幅最大的是深国际REIT（涨幅1.98%），跌幅最大的是蛇口产园REIT（跌幅-0.69%），且回撤比例最大的是南京交通REIT（最大回撤4.75%）。从深国际REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，开盘之后45分钟内，价格围绕开盘价小幅波动。在10点49分时发生一笔大额买入成交额，该REIT价格随后也有明显上涨，不过在上午收盘之前价格又被压到开盘价附近。下午开盘的半小时之后，该REIT价格开始呈现阶梯型上涨，但成交量却较为低迷，最终该REIT以全天上涨1.98%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.036元。
今日市场跌幅最大的是蛇口产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场持续上涨，市场中有49只公募REITs产品上涨，有16只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量基本持平。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.297%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.603%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月19日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪有所回落。今日公募REITs市场中六个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为0.618%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.062%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块，该板块今日上涨0.353%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减弱。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后的1小时内，REITs指数基本都处于小幅下跌状态。大概在10点40分时，公募REITs指数迎来较大买盘，导致该指数开启上涨行情，并在13点30分左右时，达到今日最大涨幅0.20%，之后REITs指数小幅回落并维持窄幅波动行情，最终公募REITs指数以上涨0.14%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
在今日A股市场涨跌各异和国债收益率大幅下降的情况下，公募REITs指数继续上涨，今日市场的做多情绪有所减弱。一般情况下与国债收益率成负相关关系的保租房板块，今日也上涨0.618%，成交量环比有所减少，或表明今日保租房板块的涨幅居首更多是与国债收益率大幅下降有关，大概率不是资金推动型所致。
蒙能清洁能源REIT今日价格持平，今日成交额环比前一交易日增加了4.18%，其全周期IRR仍为-2.416%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月19日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月19日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月19日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月19日基金最新市值规模
3、绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
