$嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $嘉实京东仓储基础设施REIT(SH508098)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅收涨，涨幅为0.01%，指数成交金额为4.10亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.43亿元，市场平均换手率为0.5268%。今日REITs价格指数上涨0.1%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生6笔大宗交易，成交金额最大的是重庆两江REIT。今日大宗交易成交总金额为9847.62万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额小幅增加。
今日公募REITs市场表现强于转债指数、沪深300，基金指数和债券指数。市场成交总金额小幅增加。其中涨幅最大的是重庆两江REIT（涨幅2.41%），跌幅最大的是中关村REIT（跌幅-1.08%），且回撤比例最大的是深国际REIT（最大回撤5.70%）。从重庆两江REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后其价格围绕开盘价做横盘整理，成交量较为低迷，上午以上涨0.36%收盘。下午开盘后，价格波动幅度小幅增加，但成交量并没有增加，约从14点30分开始，其价格开启了稳步上涨趋势，最终该REIT以全天上涨2.41%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.040元。
今日市场跌幅最大的是中关村REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与中关村REIT相关系数最低的公募REITs基金是唯品奥莱REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与中关村REIT相关系数最低的公募REITs基金是唯品奥莱REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与中关村REIT相关系数最低的公募REITs基金是唯品奥莱REIT。
今日公募REITs市场尾盘收涨，市场中有47只公募REITs产品上涨，有23只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日环保公用板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.071%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.874%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（10月22日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.10.22）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪持续恢复。今日公募REITs市场有5个板块上涨，其中环保公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.415%，成交金额环比前一交易日有所减少。仓储物流板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.071%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是数据中心板块，该板块今日上涨0.179%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性稳中有升。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后1个多小时，指数保持涨势，并达到今日最大涨幅0.12%，但从10点30分之后，指数很快就被砸下来了，成交量也有所增加，上午收盘时跌幅达到-0.18%，成交额约为1.87亿元。进入下午交易时段后，成交量明显增加，指数有所下跌并保持窄幅震荡，在收盘之前的半小时内，指数开启了反弹行情，成交量也较为积极，最终公募REITs指数以上涨0.01%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场小幅回调，十年期国债收益率小幅下降。股票市场的小幅回调和长期限国债收益率的下跌整体利于公募REITs市场企稳。经过前段时间的持续下跌，公募REITs市场的大部分产品已具备较好的吸引力，今日公募REITs市场在尾盘大幅拉升并且翻红，或表明已有机构资金开始入场。当具有净值化性质的银行理财、券商资管等机构开始入场后，就会有效打破一些拥有OCI账户的金融机构的操盘逻辑，公募REITs市场企稳反弹概率也就会大幅增加。今日又有三笔大宗交易成交价格高于收盘价，与平时的折价交易不一致。
蒙能清洁能源REIT今日价格上涨，今日成交额环比前一交易日减少了11.54%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -1.142%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（10月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年10月22日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT、唯品奥莱REIT、凯德商业REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、凯德商业REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，评估报告中对于凯德商业REIT所持基础资产的运营净收益实际增长率设定的太过乐观，我们将运营净收益的长期增长率暂设定为2.25%。
6、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（10月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年10月22日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
