$中金亦庄产业园REIT(SH508080)$ $华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续回调，跌幅为0.28%，指数成交金额为3.61亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.83亿元，市场平均换手率为0.4529%。今日REITs价格指数下跌0.26%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为7414.59万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300和债券指数，但强于转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是成都高投产园REIT（涨幅0.72%），跌幅最大的是江苏交控REIT（跌幅-2.27%），且回撤比例最大的是印力消费REIT（最大回撤7.60%）。从成都高投产园REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘后其价格基本围绕开盘价做横盘整理，成交量十分低迷，上午以下跌0.21%收盘。进入下午交易时段内，其价格很快又回到开盘价附近，随着过程中散点性的成交量放大，其价格也呈现出阶梯型上涨，尤其是在即将收盘之前的10分钟内，最终该REIT以全天上涨0.72%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.775元。
今日市场跌幅最大的是江苏交控REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与江苏交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与江苏交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是万国数据REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与江苏交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是万国数据REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有20只公募REITs产品上涨，有49只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日消费设施板块整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.972%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.298%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月1日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.1）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所趋冷。今日公募REITs市场8个板块全部下跌，其中消费设施板块整体跌幅最小，涨幅为0.043%，成交金额环比前一交易日有所减少。收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.367%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是数据中心板块，该板块今日下跌0.062%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所降低。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后就开始下跌，虽有一波小幅反弹，但是指数的整体走势还是向下，上午收盘时，指数下跌0.21%，上午成交额仅有1.09亿元。进入下午交易时段内，成交量明显增加，但指数也开启了下跌行情，约在14点46分，达到今日最大跌幅0.36%，之后指数触底反弹，成交量也较为活跃，最终公募REITs指数以下跌0.28%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍上涨，十年期国债收益率适度下跌。今日的利率市场整体利好公募REITs，但市场在交易时段内却迎来了较大跌幅，在尾盘时有一定反弹。今日收费公路板块跌幅最大，其中江苏交控REIT和招商高速REIT跌幅最为明显，扩大了整个板块的跌幅。另外，产业园区和保租房板块今日跌幅也较为显著。或表明大部分投资者预计利率市场短期内仍会震荡幅度较大，故部分投资者会选择获利了结，并将资金投入股市以赚取较好收益。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日增加了11.12%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.062%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月1日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月1日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月1日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月1日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
