$华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $中金中国绿发商业REIT(SZ180606)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.21%，指数成交金额为4.51亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.72亿元，市场平均换手率为0.6629%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是京能光伏REIT。今日大宗交易成交总金额为4840.89万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300和转债指数，但强于债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是首创奥莱REIT（涨幅3.20%），跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT（跌幅-1.33%），且回撤比例最大的是金茂商业REIT（最大回撤4.88%）。从首创奥莱REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，在开盘的半小时内形成一个“U”型走势，随着三笔较大规模的成交额，其价格也达到涨幅1.01%的水平，在上午的剩余交易时间段内，其价格基本围绕着这个涨幅做横盘整理。下午开盘后，虽然成交量没有显著增加，但是其价格已开启了上涨行情，并在开盘之后的半小时内达到阶段性高点，之后其价格围绕着涨幅3%的水平做窄幅震荡行情，并在14点31分达到今日最高涨幅3.4%，之后小幅回落，最终该REIT以全天上涨3.20%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.186元。
今日市场跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是中外运REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是恒泰租赁住房REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有52只公募REITs产品上涨，有14只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。环保公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.189%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.303%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月25日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪有所升温。今日公募REITs市场6个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为1.418%，成交金额环比前一交易日有所增加。环保公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.028%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所上升。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的10分钟内，指数一路向下，并在9点40分达到今日最大跌幅0.42%，随后指数便开启了反弹行情，过程中成交量较低。但在指数从跌转涨的过程中，成交量明显增加，上午收盘时指数已上涨0.04%。下午开盘后，成交量继续保持增加态势，指数也保持着稳步上涨的趋势，一直涨到涨幅0.22%水平后就基本停止了上攻势能，之后一直保持着横盘整理，最终公募REITs指数以上涨0.21%收盘，成交量相较前一交易日显著增加。
今日股票市场大幅上涨和十年期国债收益率大幅下跌。在今日的利率市场整体利好公募REITs的情况下，公募REITs市场虽然开盘大跌，但很快就呈现出较强的上涨势能。在消费设施板块强势领涨的情况下，其它四个产权类公募REITs板块也有较稳定的涨势。今日股票市场成交金额历史上第二次达到3万亿门槛，但国债收益率却呈现出较大跌幅，或表明监管机构稳定国债利率市场的措施已初有成效。后续若国债利率市场继续保持稳中有降的态势，则公募REITs市场的反弹行情值得期待。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所下跌，今日成交额环比前一交易日增加了74.61%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.494%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月25日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月25日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月25日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月25日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
