公告日期：2025-05-06

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关于《关于国泰君安临港创新智造产业园封闭
式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额
园 上市及国君资管临港创新智造产业园 2 期基础
设施资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让
申请受理反馈意见》的回复
上海证券交易所：
上海国泰君安证券资产管理有限公司已收到《关于国泰君安
临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨
扩募份额上市及国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资
产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》
（20241112R0016），经认真研究相关反馈意见，结合《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》《证券公司及基金管理
公司子公司资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所公开募
集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证
券交易所资产证券化业务指引》《上海证券交易所公开募集基础
设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注
事项（试行）（2024 年修订）》《上海证券交易所公开募集基础
设施证券投资基金（REITs）业务指引第 3 号——新购入基础设
施项目（试行）》等有关法律法规及有关规章的规定，就反馈意
见答复如下：
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一、主要反馈问题
（一）关于基础设施项目运营
1. 关于运营情况。根据申报材料，新购入基础设施项目于
2014 至 至 2018 年期间开始运营，截至 2024 年 年 9 月 月 30 日的出租率
为 为 97.04% ，2024 年四季度到期租户合计 5 户。
（ （1 ）根据申报材料，新购入基础设施项目对部分租户提供
了租金折扣。请管理人根据《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金（REITs ）规则适用指引第 1 号—— 审核关注事项
（试行）（2024 年修订）》（以下简称《审核关注事项》）第三
十三条及《审核关注事项》之《第一号—— 产业园区》第十条的
规定，补充披露租金优惠政策的具体内容、执行方式、政策延续
性、优惠金额占收入的比例，并披露合同租金水平以及实际租金
水平差异情况。
答复：
新购入基础设施项目不存在因租金优惠政策而对租户给予
租金优惠的情况，仅对整栋整租租户在散租租金的基础上给予一
定的租金折扣，均为新购入基础设施项目基于租户租赁模式、租
户功能定位和园区产业发展需求等采取的市场化行为，符合行业
。 惯例。所涉及租户的合同租金与实际租金水平一致，不存在差异。
1 ）康桥项目不存在因租金优惠政策而对租户给予租金优惠
的情况
经基金管理人核查，康桥项目不存在因租金优惠政策而对租
户给予租金优惠的情况。康桥项目对部分租户给予租金折扣，均
为康桥项目基于租户租赁模式、租户功能定位和园区产业发展需
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求等方面的考虑而采取的市场化行为。
2 ）康桥项目 仅 对 整栋整租 租户 给予一定的 租金折扣 ，符合
行业惯例
康桥项目租户类型包括普通零散研发租户、整栋整租研发租
户（租赁面积超过 1 万平方米、整栋整体出租）和配套商业租户，
其中普通零散研发租户和配套商业租户均为市场化租金定价，不
存在租金折扣；整栋整租研发租户为康桥项目的重要现金流提供
方上海研可创业孵化器管理有限公司（以下简称“上海研可”）
和上海临港益邦智能技术股份有限公司（以下简称“益邦智能”），
在普通零散研发租户的租金水平基础上存在一定的租金折扣，具
体情况如下：
① 整栋整租模式的租金水平较普通零散模式普遍存在折扣
产业园区行业整栋整租模式租金水平普遍在普通零散模式
租金水平的基础上存在一定折扣。根据评估机构的市场调研情况
及对估值时点康桥项目的比准市场租金的预测假设，整栋整租租
户租金约为普通零散租户的 85%，符合行业惯例。
②益邦智能：因整栋整租模式和租户功能定位，康桥项目给
予租金优惠，优惠后租金水平与整栋整租市场租金水平一致
益邦智能作为人工智能应用场景解决方案提供商，以基于物
联网、大数据和数字孪生的数字化综合管理系统为核心，集成智
慧安防、能源、消防、机电、灯光、通行、楼宇、可视化等场景
的智能设备和子系统，为客户提供数字化综合解决方案以及“规
划设计+工程实施+集成应用+运营运维”全流程服务。康桥项目
将益邦智能作为数字化建设与运营产业的链主企业引入园区，益
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邦智能整租康桥项目之 15 幢物业作为企业经营和研发总部。结
合益邦智能的整栋整租模式和企业定位，康桥项目给予益邦智能
租金优惠，具体情况如下：
表 表1： ： 益邦智能租金优惠情况
具体内容
基于益邦智能整租康桥项目之 15 幢物业用于打造益邦智慧产
业大厦、积极导入上下游业务合……
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