$华安外高桥REIT(SH508048)$ $红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数持续回调，跌幅为0.29%，指数成交金额为4.32亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.55亿元，市场平均换手率为0.6685%。
今日发生7笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为12342.61万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、债券指数和基金指数。市场成交总金额继续减少。其中涨幅最大的是外高桥REIT（涨幅2.77%），跌幅最大的是合肥高新REIT（跌幅-2.38%），且回撤比例最大的是湖北科投REIT（最大回撤3.75%）。从外高桥REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后价格基本围绕开盘价做横盘整理阶段，且成交量较为低迷。约在13点47分时，突然有一笔大额成交，将上面的大部分卖盘基本消化掉，从而该REIT开启了稳步上涨趋势，在收盘之前的10分钟内，成交量也有所放大，最终该REIT以全天上涨2.77%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.520元。
今日市场跌幅最大的是合肥高新REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与合肥高新REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场继续下跌，市场中有22只公募REITs产品上涨，有43只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.443%（即博时蛇口REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.719%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月23日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪保持平稳。今日公募REITs市场减少到只有1个板块微涨，其中仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为0.004%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.603%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是环保及公用事业板块，该板块今日跌幅为-0.505%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后的半小时内，指数虽然小幅下跌，但是市场买盘数量高于卖盘，进而促使指数稳步上升，并达到今日最大涨幅0.15%，之后REITs指数开启了缓慢下跌通道。一路跌到14点51分左右，并达到今日最大跌幅0.39%。在收盘之前的10分钟内，REITs指数迅速拉升，最终公募REITs指数以下跌0.29%收盘，延续着公募REITs指数上一交易日的下跌趋势，成交量小幅减少。
在今日A股市场涨跌各异和国债收益率有所上升的情况下，公募REITs市场已连跌四个交易日，且市场中上涨公募REITs数量和上涨板块数量相较昨日都有所减少。也正是因为国债收益率上升导致保租房板块今日是跌幅最大板块。仓储物流板块今日是唯一上涨板块，我们认为这应该是与中美关税战有所缓和有极大关系。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所下跌，今日成交额环比前一交易日减少了5.78%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.928%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月23日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月23日基金最新市值规模
3、深国际REIT、华威市场REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月23日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月23日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
