$华安百联消费REIT(SH508002)$ $中证REITs全收益(IS932047)$ $华夏大悦城商业REIT(SZ180603)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数六连涨，涨幅为0.35%，指数成交金额为5.15亿元，相较前一日成交金额小幅增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.62亿元，市场平均换手率为0.7913%。
今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为7738.44万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、转债指数、债券指数和基金指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是建邺产园REIT（涨幅3.34%），跌幅最大的是九州通REIT（跌幅-1.63%），且回撤比例最大的是建邺产园REIT（最大回撤3.71%）。从建邺产园REIT今日分时走势图可知，该REIT低价开盘，上午交易时段成交量一直较为低迷，且价格基本围绕开盘价进行横盘整理。到下午开盘之后，成交量有所增加，该REIT价格也开启了稳步上涨趋势，过程中时有散点性成交量放大，最终以全天上涨3.34%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.264元。
今日市场跌幅最大的是九州通REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与九州通REIT相关系数最低的公募REITs基金是华夏交建REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与九州通REIT相关系数最低的公募REITs基金是金隅智造REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与九州通REIT相关系数最低的公募REITs基金是成都高投产园REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有51只公募REITs产品上涨，有13只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量未变。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.333%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.636%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月17日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪开始偏积极。今日公募REITs市场只有六个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为0.917%，成交金额环比前一交易日有所减少，环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.545%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是环保及公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性开始有增多迹象。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后的半小时内，成交量较低，且价格围绕着开盘价有着一定幅度的涨跌波动。但市场的做多情绪较昨日有所提升，在成交量没有明显放大的情况下，公募REITs指数已开启了上涨通道，然后一路稳步上涨，并在13点51分达到今日最大涨幅0.37%。之后市场迎来一波明显抛压潮，指数也有所回调，但是在收盘之前的10分钟内，公募REITs指数被迅速拉升，最终以上涨0.35%收盘，开启了公募REITs指数六连涨行情，成交量虽有增加，但涨幅已有所收窄。
在今日A股市场持续低迷和国债收益率有所上升的情况下，消费设施板块涨幅居首，延续着该板块近期强势的上涨表现。我们认为消费设施板块只要没有明显的资金流出，再叠加部分消费设施公募REITs产品1季度的稳中有升的业绩表现，该板块大概率还会维持不错的二级市场表现。
蒙能清洁能源REIT今日价格再次上涨，今日成交额环比前一交易日减少了16.31%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.726%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月17日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月17日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月17日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月17日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月17日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月17日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
