$嘉实中国电建清洁能源REIT(SH508026)$ $华泰江苏交控REIT(SH508066)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量下跌，跌幅为1.00%，指数成交金额为4.82亿元，相较前一日成交金额大幅减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.95亿元，市场平均换手率为0.8888%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是湖北科投REIT。今日大宗交易成交总金额为5524.86万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是电建清源REIT（涨幅0.72%），跌幅最大的是山东高速REIT（跌幅-3.40%），且回撤比例最大的是首创奥莱REIT（最大回撤10.05%）。从电建清源REIT今日分时走势图可知，该REIT低价开盘，在上午交易时段内，其价格一直处于昨日收盘价下方，成交量也很低迷。到下午开盘之后，该REIT价格小幅上涨，但上涨趋势不够明显。在13点30分左右，其价格开启了稳步上涨趋势，随后伴随着成交量逐渐放大，上涨势头越加坚定，最终以全天上涨0.72%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.187元。
今日市场跌幅最大的是山东高速REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与山东高速REIT相关系数最低的公募REITs基金是宝湾物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与山东高速REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与山东高速REIT相关系数最低的公募REITs基金是易商仓储REIT。
今日公募REITs市场全线回调，市场中有5只公募REITs产品上涨，有56只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日产业园区板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日小幅减少。今日没有上涨板块。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.465%（即津开产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.973%（即特变新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（2月24日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额大幅减少，市场交易情绪有所降温。今日产业园区板块整体跌幅最大，跌幅为1.568%，成交金额环比前一交易日小幅减少。今日未有上涨板块，各板块今日成交额环比前一交易日全部减少。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所收缩。今日REITs市场缩量下跌，主要是由产业园区板块和高速公路板块下跌所致。产业园区板块除成都高投产园REIT微涨之外，其它15只产业园区REITs全部下跌。高速公路板块除国金铁建REIT和安徽交控REIT微涨之外，其它11只高速公路REITs全部下跌。从各只公募REITs产品的下跌幅度和成交量可见，今日的价格全线回调基本与公募REITs的基本面关系不是太大，主要包括两个原因，一个原因是近期十年期国债收益率持续上升，进而对公募REITs产品的估值带来较大的下调压力，另一个原因是前期浮盈幅度较多的机构开始获利抛售。不过今日成交量明显缩小，尚无法确定这些浮盈较多的机构投资者后续是否还会大规模减持，故我们建议，市场投资者还是静观市场的量价变化，并寻找一些盈利能力明显好转的公募REITs产品。
另外，蒙能清洁能源REIT今日小幅下跌，今日成交额环比前一交易日增加51.33%。该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR降低到-0.174%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月24日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月24日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月24日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月24日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月24日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月24日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
