$工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量上涨，涨幅为0.17%，指数成交金额为3.19亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.94亿元，市场平均换手率为0.4845%。
今日发生1笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为981.1万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300和转债指数，但强于债券指数。市场成交总金额下降明显。其中涨幅最大的是蒙能清洁能源REIT（涨幅2.14%），跌幅最大的是临港产园REIT（跌幅-1.16%），且回撤比例最大的是首创奥莱REIT（最大回撤3.55%）。从蒙能清洁能源REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，在上午交易时段内，其价格基本一直维持着横盘状态，且成交量较低迷。进入下午交易时段内，随着13点05分发生的4笔大额成交金额，其价格也开启了稳步上涨趋势，最终该REIT以全天上涨2.14%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为7.350元。
今日市场跌幅最大的是临港产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与临港产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与临港产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与临港产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有47只公募REITs产品上涨，有25只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.083%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.209%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月22日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所下降，市场交易情绪有所趋冷。今日公募REITs市场7个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为0.613%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.029%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日所有板块的成交额环比前一交易日都有所下降。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后的40分钟内，指数基本围绕着昨日收盘价做上下小幅波动，随着买盘逐渐增加，指数也有所上涨，在上午剩余的交易时间内，指数基本就是围绕着涨幅0.06%的水平做窄幅震荡，且上午成交金额不足1亿元。下午开盘后，伴随着成交量的增加，指数出现一波上涨，约涨到0.14%的水平后就开始了回调。之后指数继续维持着震荡行情，在今日十年期国债收益率大幅上升的情况下，市场中的多空双方基本都选择观望态势。在即将收盘之前的5分钟内，市场迎来一波买盘，将指数拉升，最终公募REITs指数以上涨0.17%收盘，成交量相较前一交易日下降明显。
今日股票市场大幅上涨和十年期国债收益率上涨显著。在今日的利率市场和股市相对不利好公募REITs的情况下，公募REITs市场最终还能以适度上涨收盘，表明市场上的做空势能已相对较弱，而做多资金目前仍以低位吸筹为主，且上攻意愿不强。今日的消费设施和收费公路板块涨幅最好，是撑起市场上涨的主力军，而这两个板块中的大部分公募REITs产品的业绩基本都是稳中有升的情况，或表明市场投资者正在逐步加仓业绩有所保障的公募REITs产品，等待市场后续的反弹行情。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日减少了19.65%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.717%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月22日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月22日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
