$华泰江苏交控REIT(SH508066)$ $华夏华润商业REIT(SZ180601)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量下跌，跌幅为0.67%，指数成交金额为4.51亿元，相较前一日成交金额大幅增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.08亿元，市场平均换手率为0.7453%。
今日发生7笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为5392.58万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、债券指数，转债指数和基金指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是江苏交控REIT（涨幅0.44%），跌幅最大的是成都高投产园REIT（跌幅-2.86%），且回撤比例最大的是华威市场REIT（最大回撤4.09%）。从江苏交控REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后价格迅速上升，并达到今日最大涨幅0.53%，随后价格又被砸到开盘价附近，之后该REIT价格基本在开盘价上方进行窄幅波动，除了在14点左右时有几笔大额成交量，其它时间的成交量都较为低迷，最终该REIT以全天上涨0.44%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为6.574元。
今日市场跌幅最大的是成都高投产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与成都高投产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是和达高科REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与成都高投产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与成都高投产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场放量下跌，市场中有6只公募REITs产品上涨，有59只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日产业园区板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。消费设施板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.557%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.742%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月28日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额明显增加，市场交易情绪有所恢复。今日公募REITs市场七大板块全部下跌，其中产业园区板块整体跌幅最大，跌幅为-1.574%，成交金额环比前一交易日有所增加。消费设施板块今日整体跌幅最小，跌幅为-0.204%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是产业园区板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后REITs指数就迎来较大卖盘，呈现单边下跌，约在10点40分至11点之间，公募REITs市场迎来一波买盘，REITs指数跌势也稍微暂缓，但随后又开始了下跌，这个跌势一直持续到14点左右，之后REITs指数维持着横盘整理，成交量也有明显增加，最终公募REITs指数以下跌0.67%收盘，跌幅较上一交易日扩大，且成交量止跌回升。
在今日A股市场小幅下跌和国债收益率有所下跌的情况下，公募REITs市场已连跌七个交易日，但今日的市场交易情绪已有所恢复，之前浮盈的筹码开始抛售，场外的买盘也开始低位接筹。一些前期涨幅较大的产品今日也有明显回调。等市场投资者对于此次1季报所披露的大部分公募REITs产品经营收入逊于预期的情况进行充分消化之后，公募REITs市场的下跌颓势也会基本完成。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所下跌，今日成交额环比前一交易日增加了50.55%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.308%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月28日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月28日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月28日基金最新市值规模
3、深国际REIT、华威市场REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月28日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月28日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月28日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
