$国金中国铁建REIT(SH508008)$ $华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续回调，跌幅为0.49%，指数成交金额为4.10亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.96亿元，市场平均换手率为0.6855%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是联东科创REIT。今日大宗交易成交总金额为7042.21万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数、基金指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是国金铁建REIT（涨幅2.56%），跌幅最大的是苏园产业REIT（跌幅-2.58%），且回撤比例最大的是宝湾物流REIT（最大回撤8.59%）。从国金铁建REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后1小时内价格基本处于横盘状态，但成交量较为活跃。从10点30分之后，价格开启了上涨趋势，到了13点30分左右时，价格从上涨变为了窄幅震荡行情，成交量也有明显减少，最终以全天上涨2.56%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为9.570元。
今日市场跌幅最大的是苏园产业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与苏园产业REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与苏园产业REIT相关系数最低的公募REITs基金是建邺产园REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与苏园产业REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场继续下跌，市场中有14只公募REITs产品上涨，有50只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日环保公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.578%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.605%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（4月9日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所趋冷。中美贸易战的余波继续影响着今日的公募REITs市场，与经济顺周期相关性较高的产业园区和仓储物流板块今日继续下跌，其中产业园区板块跌幅最大，跌幅为-1.351%，成交金额环比前一交易日有所减少。而具有周期防御性质的环保公用事业板块今日涨幅最大，涨幅为0.168%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是环保公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所收紧。今日公募REITs指数继续低开，在上午交易时段，公募REITs指数一路下跌，并达到今日最大跌幅-0.90%。但到了下午开盘之后，公募REITs指数就开启了反弹行情，最终以下跌0.49%收盘。
在今日A股大幅反弹和十年期国债收益率有所下降的情况下，保租房和消费设施板块今日却呈现了价格回调，与经济关联度较高的产业园区板块是今日跌幅最大的板块。反而是与国内经济内循环相关的收费公路板块和具备防御性质的环保公用事业板块是今日市场涨幅最好的板块。在目前中美贸易政策不确定性的情况下，市场增量资金持续减少，投资者更多还是以观望为主。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少了17.42%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到-2.017%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月9日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月9日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（4月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年4月9日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年4月9日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
