$中金山东高速REIT(SH508007)$ $国泰君安济南能源供热REIT(SH508087)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅微涨，涨幅为0.01%，指数成交金额为4.12亿元，相较前一日成交金额基本未变。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.10亿元，市场平均换手率为0.6012%。
今日发生1笔大宗交易，成交金额最大的是易商仓储REIT。今日大宗交易成交总金额为399.99万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、转债指数和基金指数，但强于债券指数。市场成交总金额继续减少。其中涨幅最大的是建邺产园REIT（涨幅1.82%），跌幅最大的是宝湾物流REIT（跌幅-2.00%），且回撤比例最大的是明阳新能源REIT（最大回撤5.66%）。从建邺产园REIT今日分时走势图可知，该REIT低价开盘，上午交易时段成交量较低迷，但价格却呈现出较明显的上涨趋势。在下午交易时段内成交量虽有增加，价格却基本是窄幅震荡行情，最终以全天上涨1.82%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.395元。
今日市场跌幅最大的是宝湾物流REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT。
今日公募REITs市场小幅微涨，市场中有32只公募REITs产品上涨，有31只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日环保及公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.384%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.714%（即特变新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（3月24日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪趋于平淡。今日环保及公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.657%，成交金额环比前一交易日有所增加，仓储物流板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.619%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块也是环保及公用事业板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减弱。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数迅速下探，并达到今日最大跌幅-0.15%，之后指数迅速开启反弹攻势，一路上涨并达到今日最大涨幅0.2%。随后又开启了震荡下跌行情，直到收盘之前的半小时内，指数又被拉升且以微涨0.01%收盘。今日十年期国债收益率在上午交易时段内是高于前一交易日收盘价，但到下午开盘之后，十年期国债收益率开始下行，相较前一交易日的收益率下跌幅度约为1bp左右，收益率的下跌为公募REITs市场的企稳上涨奠定了较好基础。
近两日，环保及公用事业板块都是市场涨幅居首，且今日该板块的成交额环比前一交易日也有所增加。在当前市场交投情绪较低迷，且处于存量资金博弈的阶段中，市场投资者更偏向于收益确定性更高的环保及公用事业板块的公募REITs产品，且部分发达城市的水价具有较强上涨预期。
另外，蒙能清洁能源REIT今日价格继续上涨，今日成交额环比前一交易日减少2.59%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到-1.747%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（3月24日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年3月24日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年3月24日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（3月24日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年3月24日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年3月24日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
