$国金中国铁建REIT(SH508008)$ $华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌企稳，涨幅为0.06%，指数成交金额为3.31亿元，相较前一日成交金额变化不大。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.78亿元，市场平均换手率为0.4892%。今日REITs价格指数上涨0.08%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是首创奥莱REIT。今日大宗交易成交总金额为15075.12万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300、债券指数和转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是国金铁建REIT（涨幅1.60%），跌幅最大的是建邺产园REIT（跌幅-1.68%），且回撤比例最大的是华威市场REIT（最大回撤3.29%）。从国金铁建REIT今日分时走势图可知，因其昨日发布现金分红公告，导致该REIT小幅高开，开盘之后价格继续保持上涨趋势，很快达到涨幅1.69%的水平，随后小幅回落，在上午剩余的交易时间内，其价格保持着稳步上升趋势，成交量相对低迷，上午以上涨1.73%收盘。进入下午交易时段内，其价格基本还是做小幅波动，过程中成交量偶有散点性增加，最终该REIT以全天上涨1.60%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为8.927元。
今日市场跌幅最大的是建邺产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与建邺产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场小幅微涨，市场中有39只公募REITs产品上涨，有31只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.880%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.233%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月9日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.9）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪小幅减弱。今日公募REITs市场有5个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为0.267%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.113%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是产业园区板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后的1小时内指数先涨后跌，且波动幅度较大，并达到今日最大跌幅-0.13%，之后指数开始稳步反弹，在上午收盘时，指数已达到平价水平，上午成交额达到0.93亿元。下午开盘后，成交量有所增加，指数继续保持上涨行情，在达到涨幅0.07%的水平之后，价格小幅回落，最终公募REITs指数以上涨0.06%收盘，成交量相较前一交易日小幅减少。
今日股票市场普遍下跌，十年期国债收益率先跌后涨。今日股票市场的适度下跌整体利多公募REITs市场，尤其是创业板和科创50跌幅显著，再叠加长期国债收益率先跌后涨，引起部分短线投资者又开始关注低波红利资产，比如公募REITs产品，进而导致公募REITs市场止跌企稳。若后续股票市场继续小幅回调，尤其是创业板，且逐步走出慢牛行情之后，流入公募REITs市场的短线资金也会逐步增加。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日减少了27.12%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.037%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月9日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月9日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月9日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
