2025年公募REITs市场在扩容与规范中迎来配置价值凸显期，成为连接不动产与资本市场的关键纽带。截至2025年2月，上市REITs已达64只，累计募资1672亿元，覆盖保租房、能源、水利等多元资产类型，新底层资产的持续纳入进一步丰富了投资版图。其核心吸引力在于“股债双性”特征：特许经营权类REITs 2024年平均分派率约9%，产权类达5%，强制分红比例不低于年度可供分配金额90%，债性收益稳定；同时底层资产所有权带来的资本利得空间，又赋予其权益属性。

机构资金已成为市场主力，券商自营与保险资金因非标供给压缩、存款收益受限，加速涌入这一领域，战略投资者持有比例高达50%-80%。对普通投资者而言，REITs与股债等资产相关性均低于0.4，波动率介于两者之间，能有效分散组合风险。但投资需聚焦底层资产基本面，重点关注现金流预测合理性、折现率水平及原始权益人资产储备，避免因运营不及预期导致的估值回调。