$华夏北京保障房REIT(SH508068)$ $华安外高桥REIT(SH508048)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量大涨，涨幅为0.44%，指数成交金额为4.61亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.81亿元，市场平均换手率为0.5489%。今日REITs价格指数上涨0.39%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是蛇口租赁住房REIT。今日大宗交易成交总金额为6449.11万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于转债指数、沪深300，基金指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是建邺产园REIT（涨幅2.40%），跌幅最大的是蛇口租赁住房REIT（跌幅-3.61%），且回撤比例最大的是蛇口租赁住房REIT（最大回撤4.75%）。从建邺产园REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后其价格在下跌状态稍作盘整，就被迅速拉升到上涨态势，之后基本围绕着涨幅0.8%的水平做窄幅震荡，上午以上涨0.99%收盘。下午开盘后，价格继续保持着横盘整理状态，且成交量没有增加，约从14点30分开始，其价格开启了上涨趋势，最终该REIT以全天上涨2.40%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.026元。
今日市场跌幅最大的是蛇口租赁住房REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蛇口租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场放量上涨，市场中有58只公募REITs产品上涨，有17只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日能源板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.046%（即津开产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.723%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（10月23日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.10.23）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪持续恢复。今日公募REITs市场有7个板块上涨，其中能源板块整体涨幅最大，涨幅为0.941%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.158%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块，该板块今日上涨0.264%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性明显增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数始终围绕平盘价格做窄幅震荡，上午收盘时涨幅达到0.01%，成交额约为1.97亿元。进入下午交易时段后，成交量持续增加，指数稍有盘整就开启了稳步上涨行情，最终公募REITs指数以上涨0.44%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场先跌后涨，十年期国债收益率小幅上涨。股票市场的先跌后涨和长期限国债收益率的上涨整体不太利于公募REITs市场上涨。但在当前不确定性较高的大环境下，机构资金正在寻找具有较高确定性的低波红利资产，且公募REITs市场经过前段时间的持续下跌，大部分产品已具备较高的性价比，从今日的市场盘面来看，明显已有机构资金在加快入场。后续如果地缘政治因素仍旧是投资者关注的重要事项，则资本市场的整体不确定性仍会保持较高水平，从而会继续推动资金进入公募REITs市场。
蒙能清洁能源REIT今日价格上涨，今日成交额环比前一交易日增加了28.20%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -1.222%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（10月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年10月23日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT、唯品奥莱REIT、凯德商业REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、凯德商业REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，评估报告中对于凯德商业REIT所持基础资产的运营净收益实际增长率设定的太过乐观，我们将运营净收益的长期增长率暂设定为2.25%。
6、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（10月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年10月23日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
