$中金厦门安居REIT(SH508058)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$
课题组研究：贤谈reits研究团队
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为1.20%，指数成交金额为5.28亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.89亿元，市场平均换手率为0.8176%。
今日发生3笔大宗交易，成交金额最大的是京能光伏REIT。今日大宗交易成交总金额为3482.02万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是厦门安居REIT（涨幅3.80%），跌幅最大的是京能光伏REIT（跌幅-0.65%），且回撤比例最大的是济南能源REIT（最大回撤5.19%）。从厦门安居REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘后其迎来几笔抛单将价格砸到开盘价之下，但很快随着买盘跟上和成交量增加，其价格也开启了稳步上涨行情，上午收盘时其价格已上涨3.28%。进入下午交易时段内，成交量仍保持稳定水平，但分布更加均匀，其价格整体维持着横盘微升趋势，最终该REIT以全天上涨3.80%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.380元。
今日市场跌幅最大的是京能光伏REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与京能光伏REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与京能光伏REIT相关系数最低的公募REITs基金是华电清洁能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与京能光伏REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有67只公募REITs产品上涨，有6只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.112%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.186%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月26日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额持续增加，市场交易情绪持续升温。今日公募REITs市场8个板块全部上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为2.027%，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.168%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性持续增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的7分钟内指数处于跌势，但随着买盘势能越来越强，指数开启了稳步上涨行情，并在10点45分左右时，成交量明显增加，且涨幅加速，上午收盘时指数已上涨0.77%。下午开盘后，成交量继续保持增加态势，指数也保持着稳步上涨的趋势，最终公募REITs指数以上涨1.20%收盘，成交量相较前一交易日显著增加。
今日股票市场涨跌各异和十年期国债收益率先升后降。在上午交易时段内，利率市场整体不太利好公募REITs，但在保租房和消费设施板块的稳步上涨的情况下，公募REITs市场仍旧保持着上涨趋势，尤其是在10点45分后，成交量的突然放大，将卖单迅速吃掉后，市场的做多势能越来越强，再叠加下午的国债收益率开始下跌，从而导致今日公募REITs市场呈现出显著的放量大涨的行情。后续若国债利率市场继续保持稳中有降的态势，公募REITs市场的反弹行情将会有较好的延续性。
蒙能清洁能源REIT今日价格微涨，今日成交额环比前一交易日减少了0.30%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.521%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月26日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月26日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月26日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月26日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
