$华夏首创奥莱REIT(SH508005)$  $华泰苏州恒泰租赁住房REIT(SH508085)$  $中证REITs全收益(IS932047)$  

课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）

目录

1、今日市场浅析及可关注事项

2、今日市场数据

3、理论研究应用于实践结果

4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额

5、公募REITs可供分配金额预期变化

6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）

01   今日市场浅析及可关注事项

      今日中证REITs全收益指数继续放量上涨，涨幅为0.42%，指数成交金额为4.15亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.17亿元，市场平均换手率为0.6096%。今日REITs价格指数上涨0.42%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。

      今日发生56笔大宗交易，成交金额最大的是深国际REIT。今日大宗交易成交总金额为14858.74万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。

      今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300、债券指数和转债指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是蛇口租赁住房REIT（涨幅3.10%），跌幅最大的是绍兴原水水利REIT（跌幅-1.25%），且回撤比例最大的是北京保障房REIT（最大回撤6.92%）。从蛇口租赁住房REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘后其价格基本在昨日收盘价上方做窄幅波动，且成交量偶有散点性增加，上午以上涨0.88%收盘。下午开盘后的半小时内，成交量有所增加，其价格也开启了稳步上涨态势，约在14点时其价格涨幅有所扩大，之后就维持着横盘整理，最终该REIT以全天上涨3.10%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.798元。 

      今日市场跌幅最大的是绍兴原水水利REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与绍兴原水水利REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与绍兴原水水利REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与绍兴原水水利REIT相关系数最低的公募REITs基金是首农产园REIT。

      今日公募REITs市场继续上涨，市场中有46只公募REITs产品上涨，有25只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。环保公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。

      产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.958%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.934%（即沪杭甬REIT）。

图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月4日） 

图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.4）

注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。

2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。

3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落

可关注事项：

     （1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪开始升温。今日公募REITs市场有7个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为1.938%，成交金额环比前一交易日有所增加。环保公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.055%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。 

      根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性增加较明显。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数就开启了单边上涨行情，市场做多情绪较强。上午收盘时，指数已上涨0.47%，上午成交额达到1.30亿元。下午开盘后，成交量明显增加，且指数迎来一波大幅提升，在13点5分，达到今日最大涨幅0.63%，随后进入了小幅回落阶段，过程中成交量一直保持较积极状态，在即将收盘之前的10分钟内，指数小幅反弹，最终公募REITs指数以上涨0.42%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。

      今日股票市场跌幅扩大，十年期国债收益率稳中有降。今日股票市场的大幅回调整体利好公募REITs市场，且在长期国债收益率稳中有降的情况下，投资者对于公募REITs产品的做多情绪持续升温。今日Bloomberg报道，据悉相关监管机构准备开始有针对性的干预股票市场上的快牛行情，寄希望通过市场化方式将快牛行情转变成慢牛行情。无论从市场表现还是从监管机构的意图，或预示着A股市场的快牛行情暂时告一段落，股票市场也即将进入慢牛行情，叠加上国内利率市场逐步进入稳中有降阶段，公募REITs市场的反弹行情或已开启，今日是保租房板块领涨市场，接下来会逐步轮动到业绩稳中有升且有大额现金分红的公募REITs产品。

      蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日减少了2.83%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.230%。

02  今日市场数据

图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月4日）

注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%

2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月4日基金最新市值规模

3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日

4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。

5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。

图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月4日）

注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%

2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月4日基金最新市值规模

3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。

4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。

03    理论研究应用于实践结果

（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）

图表5 产品成立至今净值曲线图

04   各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额

图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况