公告日期：2025-10-29

深圳证券交易所关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市和中信证券 - 华润商业资产 2 号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函
审核函 (基)(2025) 006 号
华夏基金管理有限公司、中信证券股份有限公司：
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引 (试行)》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法 (试行)》《深圳证券交易所资产支持证券业务规则》等有关规定，本所对华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市和中信证券 - 华润商业资产 2 号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件进行了审核，并形成如下审核问询问题：
一、关于项目运营
1. 关于运营情况
根据申报材料，项目分为主力店和专门店，2025 年、2026 年 - 2028 年、2029 年及以后到期的租约面积占比分别为 30.81%、43.27% 和 25.92%；基金管理人和资产支持证券管理人（以下统称管理人）及律师对项目商铺租赁合同、广告位租赁合同、多种经营合同采用抽样方式进行核查，部分商铺租约存在装修期享有租金折扣的特殊条款。（1）请管理人补充披露报告期内项目运营成本、商品销售总额（如有）、客流量（如有）、月销售坪效（如有），区分主力店和专门店披露各期年末和期末合同租金单价、有效租金单价、最近一期新签合同实际租金单价（如有）、与可比项目租金水平对比情况、租金增长率等。（2）请管理人补充披露项目到期面积的最新续签、换签和招商情况，以及 2026 年至 2028 年各年度到期租约面积占比，评估是否存在租约集中到期风险；若存在，充分揭示风险，设置风险缓释措施。（3）请管理人补充披露项目装修期租金折扣的具体情况，说明是否在现金流预测和项目估值中充分考虑装修期租金折扣影响。（4）请管理人和律师结合租赁合同数量等补充说明采用抽样方式进行核查的合理性，补充披露抽样方法、抽样标准等，并对抽取样本的代表性发表明确意见。
2. 关于停车场运营及项目经营资质
根据申报材料，项目正在履行的停车位租赁合同共 4 份，其余均为临时车位；项目涉及 299 个地下人防车位，人防工程对应的《人民防空工程平时使用证》上记载的平时使用人为昆山高新区村级联合投资发展有限公司。（1）补充披露上述协议的主要内容，包括但不限于共用空间、共用设施设备检查、维修、养护管理责任及费用承担机制，并说明合理性，以及共用资产未纳入底层资产范围对项目运营稳定性的影响，充分揭示风险，设置风险缓释措施。（2）补充披露项目公司与其他方是否存在除披露的共用资产以外的其他共有资产情形。如存在，请说明相关资产是否纳入本项目资产范围，以及对项目持续稳定运营的影响，充分揭示风险，并设置有效措施保障项目后续稳定运营。
二、关于项目估值和现金流预测
5. 关于租金收入
根据申报材料，专门店和主力店分别选取可比实例，经修正得到市场租金单价；对于项目空置部分按照市场租金水平计算固定租金收入，中岛及主题区域店铺按照其所在楼层价值时点平均签约固定租金水平计算租金；预测期内，出租率设置为 98%，专门店固定租金单价增长率阶梯设置为 5%、4% 和 3%，主力店固定租金单价增长率设置为 3%，提成租金收入按照总租金收入的 17% 测算，租金收缴率预测值为 100%，假定年均免租期为 6 天；预测期外长期增长率为 2.75%。请管理人和评估机构：（1）关于租金单价，补充披露专门店和主力店选取不同可比实例的原因和合理性，并结合专门店和主力店的在执行租约租金情况以及最近一年新签租户租约租金水平，补充披露专门店和主力店租金价格预测的合理性；补充披露项目空置部分租金的付费主体，以及该部分按照市场租金水平预测固定租金收入的合理性；补充披露中岛及主题区域店铺租金收入占比，并结合其历史租金情况补充披露该区域租金预测的依据及合理性，充分揭示风险。（2）关于出租率和增长率，补充说明历史年度加权平均出租率计算方式是否符合《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 1 号 -- 审核关注事项 (试行)（2024 年修订）》（以下简称《审核关注事项指引》）第一百五十三条要求，并结合项目所在城市区域发展、同区域已规划竞品情况、同区域同类资产的市场供需、本项目历史运营情况、项目所处阶段及竞争力等，补充披露预测期内出租率、租金增长率以及预测期外长期增长率指标设置的合理性，充分揭示风险。（3）结合项目公司报告期应收账款及收缴情况，补充披露按照 100% 预测租金收缴率的合理性，充分揭示风险。（4）结合项目历史运营情况，补充披露免租期以及提成租金预测的依据和合理性，充分揭示风险。
6. 关于租金外其他收入
根据申报材料，预……
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