$华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $嘉实物美消费REIT(SH508011)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅下跌，跌幅为0.15%，指数成交金额为5.09亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.68亿元，市场平均换手率为0.8687%。
今日发生10笔大宗交易，成交金额最大的是湖北科投REIT。今日大宗交易成交总金额为30596.96万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现好于沪深300、基金指数，但弱于转债指数和债券指数。市场成交总金额有所回升。其中涨幅最大的是金茂商业REIT（涨幅1.59%），跌幅最大的是招商高速公路REIT（跌幅-1.25%），且回撤比例最大的是首创奥莱REIT（最大回撤5.16%）。从金茂商业REIT今日分时走势图可知，该REIT低价开盘，开盘之后的半小时内，价格先跌后涨，之后稳定在开盘价附近，但成交量却较为低迷。在10点40分左右时，价格小幅上升，随后基本在涨幅1%的价格水平附近进行窄幅波动，过程中成交量分布不太均匀，呈现出散点性成交量放大情况，直到收盘之前的15分钟，有一个小幅拉升，最终以全天上涨1.59%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.109元。
今日市场跌幅最大的是招商高速公路REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与招商高速公路REIT相关系数最低的公募REITs基金是山东高速REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与招商高速公路REIT相关系数最低的公募REITs基金是厦门安居REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与招商高速公路REIT相关系数最低的公募REITs基金是厦门安居REIT。
今日公募REITs市场小幅下跌，市场中有16只公募REITs产品上涨，有47只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量变化不大。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.461%（即成都高投产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.998%（即国电投新能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（3月12日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅回升，市场交易情绪有所回暖。今日消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为0.441%，成交金额环比前一交易日有所增加，产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.368%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加最多的板块是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性逐渐变积极。今日公募REITs指数开盘之后的1小时内，虽然小幅下跌，但是整体波动性较稳定，此时间段内十年期国债收益率相较昨日也呈现小幅上涨，涨幅相对不大。从10点30分之后，公募REITs指数开始单边下跌行情，最大跌幅达到0.49%。但随着十年期国债收益率从14点开始逐渐下降，并传导到公募REITs市场，公募REITs指数随即开始了回填之前跌幅的行情，保租房板块回填幅度最大，成交量也明显放大，最终公募REITs指数以小幅下跌0.15%收盘。
近几日公募REITs市场的涨跌表现，与十年期国债收益率关联度很高。或许这也表明市场投资者对于各板块公募REITs产品在1季度的经营财务数据预期的分歧较大，更多的是以无风险利率作为买卖相关标的的参考标准。
另外，蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少0.19%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到-1.305%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（3月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年3月12日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年3月12日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（3月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年3月12日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年3月12日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
